Steuerberatung
Steuerberatung
Branchenbrief Immobilien- und Bauwirtschaft

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

auch in den letzten Monaten hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen möchten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden halten. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne!

Mit steuerlichen Grüßen

Inhalt
1. Verpflegung durch Arbeitgeber führt nicht immer zu Arbeitslohn
2. Kündigung: Wann gilt diese als zugegangen?
3. Resturlaub: Erben können Abgeltung verlangen
4. Umsatzsteuerbefreiung einer Grundstückslieferung: Verzicht muss notariell beurkundet werden
5. Keine Zweitwohnungsteuer für Nebenwohnung
6. Teilweise unternehmerisch genutztes Gebäude: Vorsteuerabzug nicht zu 100 %
7. Auskunftsersuchen: Finanzamt muss erst den Steuerpflichtigen fragen
8. Sonstige Vorsorgeaufwendungen: Beschränkter Abzug ist verfassungsgemäß
9. Photovoltaikanlagen unterliegen ab 2016 der Bauabzugsteuer
10. Wohnungseigentum: Die erstmalige plangerechte Herstellung ist Aufgabe aller Eigentümer
11. Keine Nachzahlung, wenn Vermieter untätig bleibt
12. Makler muss keine Angaben zum Energieausweis machen
13. Verbilligte Vermietung an Gesellschafter-Geschäftsführer: Liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor?
14. Jobtickets: Wann ist die 44 EUR-Grenze anwendbar?
15. Wann Erschließungsmaßnahmen umsatzsteuerpflichtig sind
16. Gewerbesteuer: Nichtabziehbarkeit ist verfassungsgemäß
17. Unter welchen Voraussetzungen kann ein verbleibender Verlustvortrag festgestellt werden?
18. Fahrtenbuch: Besprochene Kassetten und Excel-Tabellen sind nicht ordnungsgemäß
19. Ist-Besteuerung: Antrag kann konkludent gestellt und konkludent genehmigt werden
20. Wie oft muss der Mieter lüften?
21. Überwachungskamera: Wann der Nachbar sie akzeptieren muss
22. Wohnungseigentum: Gemeinschaft darf Abschließen der Haustür nicht vorschreiben
23. Mieterhöhung: 10 %-Grenze gilt nicht mehr - es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an
24. Fehler des Steuerpflichtigen: Wann diese korrigiert werden können
25. Müssen unter der Rechnungsanschrift geschäftliche Aktivitäten stattfinden?
26. Solidaritätszuschlag: Kein Abzug fiktiver Gewerbesteuer
27. Fahrten zum Vermietungsobjekt: Wann es nur die Entfernungspauschale gibt
28. Wohnungseigentümerversammlung: Eigentümer dürfen vorzeitig gehen
29. Unberechtigte Abmahnung: Vermieter muss diese nicht zurücknehmen
30. Eigenbedarfskündigung: Es muss feststehen, wer einziehen soll
31. Änderung eines Steuerbescheids: Wann liegt arglistige Täuschung vor?
32. Erbschaftsteuer: Wann wird ein Haus für eigene Wohnzwecke genutzt?
33. Falsche Beschuldigungen gegenüber dem Vermieter: Fristlose Kündigung gerechtfertigt
34. Wohnungseigentum: Darf die Gemeinschaft einen hohen Kredit aufnehmen?
35. Baum gefällt: Vermieter muss Kosten selbst tragen
36. Gleicher Job, weniger Lohn? Das ist Diskriminierung
37. Zwischenmieter: Vorsteuerabzug abhängig von Option des Vermieters
38. Einspruch: Einfache E-Mail genügt
39. Stromdiebstahl des Mieters: Fristlose Kündigung ist gerechtfertigt
40. Hausmeisterkosten: Vermieter muss Tätigkeiten im Einzelnen nachweisen
41. Nasse Wand im Badezimmer: Wann die Wohngebäudeversicherung zahlen muss
42. Verletzung des Gemeinschaftseigentums: Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dagegen vorgehen
43. Trotz Anfechtung der Jahresabrechnung: Zahlungspflicht besteht
44. Nießbraucher ist rechtlich kein Wohnungseigentümer
45. Falsche Betriebskostenabrechnung zur Wahrung der Abrechnungsfrist? Das funktioniert nicht
46. Fahrten zum Vermietungsobjekt: Wann nur die Entfernungspauschale angesetzt werden darf
47. Außergewöhnliche Belastungen dürfen nicht auf mehrere Jahre verteilt werden
48. Laminat statt Teppich: Mieter muss einverstanden sein
49. In welcher Form müssen vor einer Auftragsvergabe den Wohnungseigentümern Vergleichsangebote vorliegen?
50. Mietkaution: Offen ausgewiesenes Sonderkonto zwingend erforderlich
51. Kündigung wegen Eigenbedarf und Mischmietverhältnis: Worauf muss sich der Eigenbedarf beziehen?
52. Schatten von Bäumen: Wann muss der Nachbar diesen akzeptieren?
53. Laden darf nicht als Gaststätte genutzt werden
54. Überwachungskameras: Einsatz nur innerhalb enger Grenzen zulässig
55. Elektronische Steuererklärung: Ist schlichtes Vergessen grob fahrlässig?
56. Reverse-Charge-Verfahren und Bauleistungen: Keine Nachforderung von Umsatzsteuer
57. Grunderwerbsteuer: Verlängerung der Festsetzungsfrist bei Verletzung der Anzeigepflicht?
58. Bekanntgabemangel: Keine Heilung, wenn Finanzamt Bekanntgabewillen aufgibt
59. Fehlerhafte Abrechnungen: Dienstleister muss Schadensersatz leisten
60. Vermieter darf Rauchmelder einbauen – auch wenn der Mieter eigene Geräte hat
61. Mietminderung: Übliche Haus- und Umweltgeräusche sind hinzunehmen
62. Instandhaltungsrücklage bei Mehrhausanlagen: Für jedes Haus darf eine eigene Rücklage gebildet werden
63. Mahnverfahren: Bei unrichtigen Angaben hemmt der Mahnbescheid die Verjährung nicht
64. Schwarzarbeit: Gewährleistungsansprüche sind ausgeschlossen
65. Küchenwände müssen Hängeschränke tragen können
66. Arbeitszimmerkosten in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft
67. Umsatzsteuer-Vorauszahlungen: So werden sie dem richtigen Jahr zugeordnet
68. Vermietung an den GmbH-Geschäftsführer: Welche Miete ist angemessen?
69. Behindertengerechten Umbau der Dusche: Kosten sind absetzbar
70. Erbschaftsteuer: Kosten für die Entmüllung sind nicht abzugsfähig
71. Häusliches Arbeitszimmer: Kosten für Bad-Modernisierung können anteilig angesetzt werden
72. Wann darf eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründet werden?
73. Instandhaltungsrücklage: 2,50 EUR sind zu wenig
74. Besichtigungsrecht des Vermieters: Nur bei konkretem Anlass
75. Beim Autofahren ist Hellsehen nicht erforderlich
76. Wiedereinsetzung: Nur bei plötzlicher Erkrankung möglich
77. Veröffentlichung von Bildern: Widerruf der Einwilligung nicht so einfach möglich
78. Bußgelder: Übernahme durch Arbeitgeber führt zu Arbeitslohn
79. Geschlossener Immobilienfonds: Einnahmen gehören zu den Vermietungseinkünften
80. Rechnungskorrektur: Wann der Vorsteuerabzug erhalten bleibt
81. Ortsübliche Vergleichsmiete: So ermittelt das Finanzamt
82. Steuernachzahlungen und Steuererstattungen: Zu welchem Zeitpunkt sind sie zu bilanzieren?
83. Bolzplatz: Berechtigt Lärm zur Mietminderung?
84. Fehlender Energieausweis: Bußgeld droht
85. Rauschende Wasserleitung ist kein Minderungsgrund
86. Auch eine unvollständige Zahlung kann fristlose Kündigung heilen
87. Mieter verweigert Instandsetzung: Kündigung ohne Duldungsklage möglich
88. WEG-Fest: Nicht auf Kosten der Wohnungseigentümer
89. Nichteheliche Lebenspartner: Bei Trennung kein Ausgleich für Hilfe beim Umbau des Elternhauses eines Partners
90. EU-rechtswidriges Urteil: Kein Billigkeitserlass
91. Bei Abriss und Neubau des Familienheims keine Befreiung von der Erbschaftsteuer
92. Vermietung: Wie kann eine neue Einbauküche abgesetzt werden?
93. 10-jährige Veräußerungsfrist bei Grundstücken: Was gilt bei einem aufschiebend bedingten Verkauf?
94. Vermietung und Verpachtung: Leistung aus Feuerversicherung ist nachträgliche Einnahme

Verpflegung durch Arbeitgeber führt nicht immer zu Arbeitslohn

Stellt der Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern Mahlzeiten zur Verfügung, unterliegen diese grundsätzlich der Lohnsteuer. Ausnahmen sind möglich, wenn die Mahlzeiten aus betriebsfunktionalen Gründen vom Arbeitgeber gewährt werden.

Hintergrund

Der Arbeitgeber betreibt einen Offshore-Windpark rund 160 km vor der Küste. Die Arbeitnehmer arbeiten im Schichtdienst und haben keine Möglichkeit, den Windpark während der 14-Tages-Schicht zu verlassen. Kühl- und Kochgelegenheiten stehen nicht zur Verfügung. Die benötigten Lebensmittel werden per Versorgungsschiff angeliefert. Der Klägerin entstehen Kosten von ca. 21,50 EUR pro Mahlzeit und Person.

Das Finanzamt wollte die Klägerin auf Zahlung von Lohnsteuer für die Verpflegung in Anspruch nehmen.

Entscheidung

Das Finanzgericht hat entschieden, dass es sich bei der Verpflegung nicht um einen steuerpflichtigen Sachbezug der Arbeitnehmer handelt.

Bedingung dafür, dass es sich bei der unentgeltlichen Verpflegung für Mitarbeiter auf einer Offshore-Plattform nicht um lohnsteuerpflichtigen Arbeitslohn handelt, ist, dass das eigenbetriebliche Interesse des Arbeitgebers an einer kostenfreien Gemeinschaftsverpflegung wegen besonderer betrieblicher Abläufe den Vorteil der Mitarbeiter bei Weitem überwiegt.

Im Rahmen der gebotenen Gesamtwürdigung aller Umstände überwiege das eigenbetriebliche Interesse der Klägerin an der unentgeltlichen Mahlzeitengestellung; das Interesse der Mitarbeiter trete dahinter zurück. Grund für die Verpflegung der Offshore-Mitarbeiter sei in den außergewöhnlichen Arbeitsumständen sowie der damit verbundenen notwendigen effizienten Gestaltung der Betriebsabläufe zu sehen. Unter Berücksichtigung der Logistik, der Sicherheit, der beengten Räumlichkeiten, der Hygiene, des Schichtbetriebes könne die Verpflegung der Mitarbeiter wirtschaftlich nicht anders als durch eine zentrale Kantineneinheit erfolgen. Eine unentgeltliche Verpflegung sei branchenüblich und entspreche den internationalen Versorgungsstandards auf Plattformen. Der relativ hohe Betrag von 21,50 EUR pro Mahlzeit resultiere aus der aufwendigen Anlieferung und den hohen Personalkosten des Caterers.

Kündigung: Wann gilt diese als zugegangen?

Wirft der Arbeitgeber das Kündigungsschreiben an einem Sonntag in den Briefkasten des Arbeitnehmers, gilt dieses erst am darauf folgenden Montag als zugegangen. Das gilt auch, wenn der Arbeitnehmer an Sonntagen arbeitet.

Hintergrund

Eine Anwaltskanzlei hatte eine Rechtsanwaltsgehilfin auf Probe eingestellt. Die Probezeit endete am 30.11.2014. Dieser Tag war ein Sonntag, an dem die Rechtsanwaltsgehilfin auch zur Arbeit verpflichtet war. Für die Probezeit war eine Kündigungsfrist von 2 Wochen vereinbart. Der Rechtsanwalt entschloss sich kurz vor Ablauf der Probezeit dazu, der Anwaltsgehilfin die Kündigung auszusprechen und warf das Kündigungsschreiben am Sonntag, dem 30.11.2014, in den Briefkasten der Rechtsanwaltsgehilfin.

Die Anwaltsgehilfin wehrte sich dagegen mit einer Kündigungsschutzklage, da die Kündigung ihrer Auffassung nach erst am Montag, dem 1.12.2014 zugegangen sei. Zu diesem Zeitpunkt sei die Probezeit bereits beendet gewesen. Es gelte daher ab diesem Tag die gesetzliche Kündigungsfrist von 4 Wochen zum 15. oder zum Ende eines Kalendermonats.

Entscheidung

Vor dem Landesarbeitsgericht bekam die Arbeitnehmerin Recht. Wird ein Kündigungsschreiben an einem Sonntag in den Briefkasten geworfen, gilt die Kündigung erst als am darauf folgenden Montag zu der üblichen Briefkastenleerungszeit zugegangen. Die Richter vertraten wie die Vorinstanz die Auffassung, dass eine Kündigung auch dann nicht als an einem Sonntag als zugegangen angesehen werden könne, wenn der Arbeitnehmer an diesem Tag arbeiten müsse.

Die Konsequenz: Die seitens des Rechtsanwalts am Sonntag eingeworfene Kündigung war verspätet, da sie erst am Montag nach Ablauf der Probezeit zugegangen war. Die Kündigung konnte nach der gesetzlichen Kündigungsfrist erst nach 4 Wochen zum 31.12.2014 wirksam werden.

Resturlaub: Erben können Abgeltung verlangen

Stirbt ein Arbeitnehmer, geht sein Urlaubsanspruch nicht mit seinem Tod unter. Vielmehr wandelt er sich in einen Urlaubsabgeltungsanspruch der Erben um.

Hintergrund

Eine verstorbene Arbeitnehmerin hatte zum Zeitpunkt ihres Todes noch einen Erholungsurlaubsanspruch von 33 Tagen. Ihre Erben forderten die Abgeltung dieses Urlaubsanspruchs.

Entscheidung

Das Bundesarbeitsgericht ist derzeit noch der Auffassung, dass bei Tod eines Arbeitnehmers sein restlicher Urlaubsanspruch erlischt. Ein finanzieller Ausgleich an die Erben erfolge nicht, da sich der Anspruch nicht in einen Abgeltungsanspruch wandelt.

Dieser Rechtsprechung ist das Arbeitsgericht Berlin in dem aktuellen Fall entgegengetreten. Erben können sich vielmehr nach dem Tod eines Arbeitnehmers dessen Urlaubstage auszahlen lassen, urteilte das Gericht. Damit folgt es der Linie des Europäischen Gerichtshofs von 2014. Dieser hatte entschieden, dass durch den Tod des Arbeitnehmers dessen Anspruch auf Abgeltung des noch ausstehenden Urlaubs nicht untergeht.

Das Arbeitsgericht Berlin hat deshalb der Klage entsprochen. Begründet hatte es die Entscheidung damit, dass nach der gesetzlichen Regelung der Urlaub abzugelten sei, wenn er wegen der Beendigung des Arbeitsverhältnisses ganz oder teilweise nicht mehr gewährt werden könne. Diese Voraussetzungen seien bei dem Tod des Arbeitnehmers gegeben.

Umsatzsteuerbefreiung einer Grundstückslieferung: Verzicht muss notariell beurkundet werden

Bei einer Grundstückslieferung muss der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung in dem zugrunde liegenden Notarvertrag erklärt werden. Ein nachträglicher Verzicht ist nicht möglich, auch wenn er notariell beurkundet wird.

Hintergrund

X erwarb in 2003 ein Grundstück und verpachtete es umsatzsteuerpflichtig an seine Organgesellschaft (B-GmbH), die es ihrerseits zur Ausführung steuerpflichtiger Umsätze verwendete. Die beim Erwerb in Rechnung gestellte und von ihm gezahlte Umsatzsteuer zog X in 2003 als Vorsteuer ab. Mit notariellem Vertrag vom Oktober 2009 veräußerte X das Grundstück an seine Ehefrau (F). Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung wurde in dem notariellen Vertrag nicht erklärt. F verpachtet das Grundstück umsatzsteuerpflichtig an die B-GmbH.

Das Finanzamt änderte in 2012 die Umsatzsteuer-Festsetzung für 2009 und berichtigte den Vorsteuerabzug zu Lasten des X, weil dieser das Grundstück in 2009 umsatzsteuerfrei veräußert habe. Während des anschließenden Klageverfahrens änderten X und F im April 2013 den ursprünglichen Kaufvertrag mit notariell beurkundeter "Neufassung" und erklärten den Verzicht auf die Steuerbefreiung.

Das Finanzgericht gab der Klage statt, da es der Ansicht war, dass der Verzicht auf die Steuerbefreiung auch in einer späteren notariellen Ergänzung ausgeübt werden könne.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof ist dagegen der Auffassung, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei Lieferungen von Grundstücken nur in dem notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden kann.

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. X hat zwar das Grundstück an F geliefert, die es ihrerseits umsatzsteuerpflichtig vermietete. Die Option zur Steuerpflicht dieses Umsatzes wurde jedoch nicht im notariellen Kaufvertrag vom Oktober 2009 ausgeübt. Die notariell beurkundete Neufassung des Kaufvertrags vom April 2013 führt zu keiner anderen Beurteilung. Der gesetzliche Wortlaut schließt eine Option in einer nachfolgenden Neufassung oder Ergänzung des Vertrags selbst dann aus, wenn diese gleichfalls notariell beurkundet wurde.

Nach der Gesetzesbegründung soll erreicht werden, dass der Zeitpunkt, zu dem der notarielle Kaufvertrag geschlossen wird, letztmöglicher Zeitpunkt für die Erklärung des Verzichts auf die Steuerbefreiung ist.

Keine Zweitwohnungsteuer für Nebenwohnung

Wird eine Zweitwohnung aus beruflichen Gründen angemietet, ist diese bei Ehegatten von der Zweitwohnungsteuer befreit, und zwar unabhängig vom zeitlichen Umfang der Nutzung.

Hintergrund

Der verheiratete X war bis Anfang 2011 mit Hauptwohnsitz in Hamburg gemeldet, wo er seine Tätigkeit als Rechtsanwalt/Geschäftsführer überwiegend ausübte. Später verlegte er seinen Hauptwohnsitz an den Wohnort seiner Ehefrau (Köln), die dort gewerblich tätig ist, und meldete in Hamburg einen Nebenwohnsitz an. Diesen nutzte er an 2 bis 3 Tagen in der Woche. Die wöchentliche Arbeitszeit in Hamburg betrug etwa 15 Stunden.

Das Finanzamt setzte gegen X für 2011/2012 Zweitwohnungsteuer für die Nebenwohnung an, da X die Wohnung nur sporadisch und damit nicht überwiegend beruflich genutzt habe. Das Finanzgericht schloss sich der Auffassung des Finanzamts an.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof zeigte sich großzügiger und hob den Zweitwohnungsteuer-Bescheid auf.

Seine Begründung: Nach dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung hängt die Steuerbegünstigung nicht davon ab, dass die Nebenwohnung in Hamburg von dem dort gemeldeten Ehepartner überwiegend genutzt wird. Vorausgesetzt ist nur, dass der Ehepartner die Wohnung aus überwiegend beruflichen Gründen innehat. Ein bestimmter zeitlicher Umfang der Nutzung ist nicht vorgeschrieben. Der Begriff "überwiegend" bezieht sich ausschließlich auf die beruflichen Gründe, die für das innehaben der Nebenwohnung maßgebend sein müssen.

Die Vorschrift ist - abweichend von der Auffassung des FG - nicht entgegen dem Wortlaut einschränkend dahin auszulegen, dass die Steuerbegünstigung von einer vorwiegenden Nutzung der Nebenwohnung durch den dort gemeldeten Partner abhängig ist.

Der Bundesfinanzhof verneint darüber hinaus eine gleichheitswidrige Begünstigung gegenüber unverheirateten Personen. Die Differenzierung zwischen den beiden Personengruppen ist gerechtfertigt.

Teilweise unternehmerisch genutztes Gebäude: Vorsteuerabzug nicht zu 100 %

Nur für die Herstellung und Anschaffung von Gegenständen, gilt das Zuordnungswahlrecht, nicht jedoch für den Bezug sonstiger Leistungen. Diese sind aufzuteilen, und zwar entsprechend der Verwendung.

Hintergrund

Die Ehefrau (F) ist Eigentümerin eines Gebäudes. Die Einliegerwohnung umfasst 20 % der Gesamtwohnfläche und wird vom Ehemann (M) zum Betrieb seiner Steuerberaterpraxis genutzt.

F vermietete bis 2006 die Einliegerwohnung an M, ordnete das gesamte Gebäude ihrem Unternehmensvermögen zu und versteuerte die Privatnutzung als unentgeltliche Wertabgabe. Dementsprechend machte sie den vollen Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten des Gebäudes einschließlich des privat genutzten Teils geltend. Ab 1.1.2007 vermietete F das gesamte Gebäude an M und erklärte lediglich steuerpflichtige Vermietungsumsätze (ohne eine steuerpflichtige unentgeltliche Wertabgabe).

M ordnete das Nutzungsrecht an dem Gebäude insgesamt seinem Unternehmen "Steuerberatungspraxis" zu und machte den vollen Vorsteuerabzug aus der Anmietung geltend. Hinsichtlich des zu privaten Wohnzwecken genutzten Teils erklärte er eine unentgeltliche Wertabgabe.

Das Finanzamt erkannte ab 2007 den Verzicht der F auf die Steuerbefreiung ihrer Vermietungsumsätze hinsichtlich des als Wohnung genutzten Gebäudeteils nicht an. Es nahm deshalb eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs vor. Das Finanzgericht kam zu dem gleichen Ergebnis.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof wies die Revision der F aus denselben Gründen zurück. Zwar war F im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt. Denn ein Unternehmer, der ein Gebäude errichtet, das er teilweise unternehmerisch und teilweise nichtunternehmerisch nutzt, darf das Gebäude insgesamt seinem Unternehmen zuordnen und die auf das gesamte Gebäude entfallenden Vorsteuerbeträge abziehen. Die in der privaten Nutzung liegende Wertabgabe ist zu versteuern.

Durch die Vermietung des gesamten Gebäudes ab 2007 nutzte F zwar das gesamte Gebäude zur Ausführung von Vermietungsumsätzen. Sie konnte aber wirksam nur hinsichtlich des auf die Einliegerwohnung entfallenden unternehmerisch genutzten Teils zur Umsatzsteuer optieren. Hinsichtlich der Familienwohnung liegen die Voraussetzungen für eine Option nicht vor. Denn der Leistungsempfänger (M) konnte die bezogene Mietleistung insoweit nicht seinem Unternehmen zuordnen. Dieser Umsatz wurde daher nicht an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt. Da die Vermietungsumsätze der F hinsichtlich der privat genutzten Wohnung somit steuerfrei sind, führen sie zum Ausschluss des Vorsteuerabzugs.

Beabsichtigt der Unternehmer bei Bezug einer Leistung, diese teilweise für Zwecke seiner wirtschaftlichen Tätigkeit und teilweise seiner nichtwirtschaftlichen Tätigkeit zu verwenden, ist er grundsätzlich nur im Umfang der beabsichtigten Verwendung für die wirtschaftliche Tätigkeit zum Vorsteuerabzug berechtigt. Dieses Zuordnungswahlrecht gilt aber nur für die Herstellung oder Anschaffung von Gegenständen. Der Bezug von sonstigen Leistungen (hier Vermietungsleistungen) ist nicht in voller Höhe zuordenbar, sondern ist entsprechend der Verwendung aufzuteilen.

Auskunftsersuchen: Finanzamt muss erst den Steuerpflichtigen fragen

Erst wenn das Finanzamt aufgrund konkret nachweisbarer Tatsachen davon ausgehen kann, dass die Aufklärung durch den Beteiligten erfolglos bleiben wird, darf es sich an andere Personen wenden.

Hintergrund

X betreibt ein Import- und Exportgeschäft. Bei einer Außenprüfung hatte das Finanzamt festgestellt, dass X von einer Geschäftspartnerin A eine nicht erklärte Provision erhalten hatte. Im Rahmen der Außenprüfung richtete das Finanzamt - ohne X vorab um Auskunft gebeten zu haben - ein Auskunftsersuchen betreffend Provisionszahlungen an die Firma B, eine weitere Geschäftspartnerin des X. Darin wies das Finanzamt darauf hin, die Sachaufklärung sei mit den Beteiligten nicht möglich. Es werde deshalb um Auskunft gebeten ob an X Provisionen gutgeschrieben oder ausgezahlt worden seien.

Gegen dieses Auskunftsersuchen legte X Einspruch ein, der vom Finanzamt zurückgewiesen wurde. Daraufhin erhob X Klage. Das Finanzgericht gab der Klage statt, da das Ersuchen unverhältnismäßig und daher ermessensfehlerhaft gewesen sei.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Finanzamts zurück, da dieses nicht von der Erfolglosigkeit der Mitwirkung des X ausgehen konnte.

Andere Personen als die Beteiligten sollen erst dann zur Auskunft angehalten werden, wenn die Sachverhaltsaufklärung durch die Beteiligten nicht zum Ziel führt oder keinen Erfolg verspricht. Von diesem Subsidiaritätsprinzip darf das Finanzamt nur dann abweichen, wenn ein atypischer Fall vorliegt. Das wurde vom BFH bisher nur dann angenommen, wenn der Beteiligte unbekannt ist oder der Beteiligte nicht mitwirkt.

Eine solche atypische Konstellation liegt im Streitfall nicht vor. Weder war die Identität des X unbekannt noch hat X die Mitwirkung verweigert. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn von vornherein feststeht, dass der Beteiligte entweder nicht mitwirken wird oder die Erfolglosigkeit seiner Mitwirkung offenkundig ist. Darauf kann sich das Finanzamt aufgrund des bisherigen Verhaltens des Steuerpflichtigen nur dann berufen, wenn konkret nachweisbare Fakten darauf schließen lassen. Das Finanzamt muss es folglich im Rahmen der vorweggenommenen Beweiswürdigung aufgrund konkreter Tatsachen als zwingend ansehen, dass die Mitwirkung des Beteiligten erfolglos bleiben wird.

Sonstige Vorsorgeaufwendungen: Beschränkter Abzug ist verfassungsgemäß

Sonstige Vorsorgeaufwendungen, z. B. für private Risikolebensversicherungen, Unfallversicherungen oder Kapitallebensversicherungen, sind nur beschränkt steuerlich abziehbar. Das ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

Hintergrund

Der Ehemann erzielte Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit und Gewerbebetrieb. Die Ehefrau nur aus Gewerbebetrieb. Die Eheleute machten Beiträge in Höhe von 4.827 EUR für eine Risikolebensversicherung, eine Unfallversicherung sowie drei Kapitallebensversicherungen (vor dem 1.1.2005 abgeschlossen) als sonstige Vorsorgeaufwendungen geltend. Da der gemeinsame Höchstbetrag aufgrund der Beiträge des Ehemanns zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung überschritten war, berücksichtigte das Finanzamt die darüber hinausgehenden sonstigen Vorsorgeaufwendungen nicht.

Das Finanzgericht wies die Klage zurück, da es sich bei den streitigen Beiträgen nicht um existenziell notwendige Aufwendungen der Daseinsvorsorge handele, die steuermindernd zu berücksichtigen seien.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof schloss sich den Argumenten des Finanzgerichts an und wies die Revision zurück.

Die eingeschränkte Berücksichtigungsfähigkeit von Vorsorgeaufwendungen führt zur Nichtabziehbarkeit der weiteren Vorsorgeaufwendungen. Eine Verpflichtung des Gesetzgebers zur steuerlichen Freistellung der Beiträge gilt jedoch nur für Versicherungen, die den Schutz des Lebensstandards in Höhe des Existenzminimums gewährleisten (subjektives Nettoprinzip). Dazu gehören die Kranken- und Pflegeversicherung, allerdings beschränkt auf das Sozialhilfeniveau. Auf das höhere Sozialversicherungsniveau ist nicht abzustellen.

Die faktische oder rechtliche Zwangsläufigkeit weiterer Aufwendungen im Rahmen der Daseinsvorsorge, auch wenn sie mit der Absicherung einer Krankheit oder Pflegebedürftigkeit vergleichbar sind, ist unerheblich. Kapitalversicherungen sind zwar grundsätzlich als Sonderausgaben berücksichtigungsfähig. Übersteigen sie jedoch die abziehbaren Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge, sind sie der Höhe nach überhaupt nicht mehr abziehbar. Dagegen bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Soweit dies im Einzelfall zu einer ungünstigeren Behandlung führt, ist diese als Folge der gesetzgeberischen Gestaltungsfreiheit hinzunehmen.

Den verfassungsrechtlichen Vorgaben folgend sind die Krankenversicherungsbeiträge, die die Basisversorgung betreffen, in vollem Umfang abziehbar.

Photovoltaikanlagen unterliegen ab 2016 der Bauabzugsteuer

Ab dem 1.1.2016 gelten Arbeiten an Photovoltaikanlagen als steuerabzugspflichtige Bauleistungen. Grund ist eine geänderte Verwaltungsauffassung.

Hintergrund

Um die illegale Beschäftigung in der Baubranche einzudämmen, hat der Gesetzgeber bereits im Jahre 2001 eine sog. Bauabzugsteuer eingeführt. Unternehmerisch tätige Empfänger müssen von Bauleistungen einen Steuerabzug von 15 % der Bausumme einbehalten und an das Finanzamt abführen (für Rechnung des Leistungserbringers). Der Steuerabzug kann aber unterbleiben, wenn der Leistende dem Leistungsempfänger eine gültige Freistellungsbescheinigung vorlegt oder die gesamte Gegenleistung im laufenden Kalenderjahr eine Bagatellgrenze von 5.000 bzw. 15.000 EUR nicht übersteigt.

Von der Abzugssteuer werden alle Leistungen erfasst, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen.

Bislang vertrat die Finanzverwaltung den Standpunkt, dass die Installation einer Photovoltaikanlage keine Bauleistung im gesetzlichen Sinne ist, sodass entsprechende Leistungen nicht der Bauabzugsteuer unterlagen.

Neue Verfügung

Künftig stuft die Finanzverwaltung auch die Errichtung von Photovoltaikanlagen als Bauleistung ein.

Ob und inwieweit eine von der Bauabzugsteuer erfasste Bauleistung vorliegt, richtet sich nicht mehr danach, ob das fest in das Gebäude eingebaute Wirtschaftsgut als Betriebsvorrichtung oder Gebäudebestandteil anzusehen ist.

Die Installation einer Photovoltaikanlage an oder auf einem Gebäude stellt eine Bauleistung dar.

Das Aufstellen einer Freilandphotovoltaikanlage kann ebenfalls den Begriff der Bauleistung erfüllen.

Übergangsregelung

Die geänderte Verwaltungsauffassung muss in allen offenen Fällen beachtet werden. Es gilt allerdings eine Übergangsregelung, nach der Leistungsempfänger bis zum 31.12.2015 noch keine Bauabzugsteuer einbehalten und keine Freistellungsbescheinigung vom leistenden Unternehmer anfordern müssen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Steuerentstehung – somit der Zeitpunkt, zu dem die Gegenleistung beim Leistungsempfänger abfließt.

Wohnungseigentum: Die erstmalige plangerechte Herstellung ist Aufgabe aller Eigentümer

Wird eine Wand, die 2 Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, nicht plangerecht hergestellt, kann der betroffene Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verlegung der Wand verlangen.

Hintergrund

Das Gebäude mit 18 Wohnungen wurde 1972 gebaut. Beim Bau des Kellers wurde von den Bauplänen abgewichen, um einen Fensterzugang für den innenliegenden Kellerraum Nr. 7 zu schaffen. Durch die hierfür erforderliche Verlegung einer Innenwand verkleinerte sich der nach den Plänen 8,43 Quadratmeter große Kellerraum Nr. 3 um 3,94 Quadratmeter.

1984 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. 2011 erwarb der Kläger das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 sowie am Kellerraum Nr. 3.

In einer Eigentümerversammlung im April 2013 beantragte er zu beschließen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kellerraum Nr. 3 in den Grenzen, die sich aus dem Aufteilungsplan ergeben, herstellt. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Hiergegen hat der Eigentümer Anfechtungsklage erhoben. Zugleich verlangt er festzustellen, dass die dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung des Kellerraums Nr. 3 auf Kosten der WEG beschlossen ist.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat dem Kläger Recht gegeben. Er kann die plangerechte Herstellung des Kellerraums Nr. 3 von den übrigen Eigentümern verlangen.

Jeder Wohnungseigentümer kann von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist. Das gilt im Grundsatz auch, wenn ein Gebäude planwidrig erstellt wurde und sodann die Planwidrigkeit behoben wird.

Die Trennwand zwischen den Kellerräumen Nr. 3 und Nr. 7 ist planwidrig, weil sie dem Aufteilungsplan, dem die ursprüngliche Planung zugrunde gelegt wurde, widerspricht. Für die Abgrenzung des Sondereigentums ist nicht die tatsächliche Bauausführung, sondern der Aufteilungsplan maßgeblich.

Das Ausmaß der Abweichung zwischen tatsächlicher Bauausführung und Aufteilungsplan ist unerheblich. Entgegen der ganz überwiegenden Ansicht entsteht Sondereigentum auch dann nicht ausnahmsweise in den von der tatsächlichen Bauausführung vorgegebenen Grenzen, wenn diese nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht. Vielmehr kann Sondereigentum nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Hiervon zu trennen ist die Frage, ob auch geringfügige Abweichungen einen Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Herstellung eines plangerechten Zustands bzw. auf Anpassung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans begründen können.

Das Sondereigentum an den Kellerräumen Nr. 3 und Nr. 7 ist in den vom Aufteilungsplan vorgegebenen Grenzen entstanden. Die Lage beider Räume ist nach dem Aufteilungsplan ohne weiteres identifizierbar. Es befindet sich lediglich eine Trennwand an einer anderen Stelle als vorgesehen.

Zu Recht verlangt der Eigentümer von Wohnung und Keller Nr. 3 die dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung von den übrigen Eigentümern. Die Mitwirkung daran wird nicht allein vom benachbarten Sondereigentümer des Kellerraums Nr. 7 geschuldet. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die 2 Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die Wand Gemeinschaftseigentum ist oder möglicherweise "gemeinsames Sondereigentum" der beiden betroffenen Sondereigentümer. Ebenso ist unerheblich, ob es sich um eine tragende oder eine nicht tragende Wand handelt.

Der Herstellungsanspruch kann ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht. Weil das Kellerabteil Nr. 3 aber durch die tatsächliche Bauausführung fast halbiert wird, handelt es nicht um eine unwesentliche Abweichung. Dass gemessen daran unverhältnismäßige Kosten durch die Versetzung der Wand verursacht werden, ist nicht ersichtlich.

Keine Nachzahlung, wenn Vermieter untätig bleibt

Um Einwendungen seines Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung sollte sich der Vermieter möglichst schnell kümmern. Lässt eine Antwort mehrere Jahre auf sich warten, kann dies die Verwirkung des Nachzahlungsanspruchs zur Folge haben.

Hintergrund

Im November 2009 erteilte die Vermieterin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008, mit einer Nachforderung von 1.200 EUR. Die Mieter zahlten einen Teilbetrag von 200 EUR unter Vorbehalt.

Im Januar und Februar 2010 die Mieter die Abrechnung und bat um Klärung. Auf diese Schreiben meldete sich die Vermieterin nicht.

Im Dezember 2012 beantragte die Vermieterin wegen der restlichen Nachzahlung einen Mahnbescheid. Hiergegen haben die Mieter Widerspruch eingelegt mit der Begründung, dass der Anspruch auf die Nachzahlung verwirkt sei, weil sich die Vermieterin auf ihre Schreiben fast 3 Jahre lang nicht gemeldet habe.

Entscheidung

Vor dem Amtsgericht hatte der Vermieter das Nachsehen. Es entschied, dass ein eventueller Nachzahlungsanspruch verwirkt ist.

Um Verwirkung annehmen zu können, müssen ein Zeit- und ein Umstandsmoment erfüllt sein.

Das Zeitmoment ist gegeben, weil zwischen der Abrechnung der Betriebskosten im November 2009 und dem Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides im Dezember 2012 über 3 Jahre vergangen sind. Ein Zeitraum von über 3 Jahren reicht für die Annahme des erforderlichen Zeitmoments aus. Es kommt allein auf den Zeitpunkt an, ab dem der Vermieter über die Betriebskosten hätte abrechnen können, denn jedenfalls ab diesem Zeitpunkt hatte er die Möglichkeit, sein Recht geltend zu machen.

Auch das Umstandsmoment ist erfüllt, denn die Mieter durften aufgrund des Verhaltens der Vermieterin darauf vertrauen, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Die Vermieterin hat auf ihr Schreiben nicht mehr reagiert. Durch ein solches passives Verhalten eines Vermieters darf beim Mieter der Eindruck entstehen, dass der Vermieter die Forderung aus der beanstandeten Abrechnung nicht weiterverfolgen wird

Makler muss keine Angaben zum Energieausweis machen

Makler müssen in Immobilienanzeigen keine Angaben zum Energieausweis machen. Diese Pflicht trifft nur den Verkäufer bzw. Vermieter.

Hintergrund

Ein Immobilienmakler hatte in einer Zeitungsanzeige eine Wohnung zur Vermietung angeboten. Die Anzeige enthielt keine Angaben zum Energieausweis.

Ein Umwelt- und Verbraucherschutzverband hat den Makler daraufhin wettbewerbsrechtlich abgemahnt. Die Begründung: Die Anzeige beinhalte nicht sämtliche gesetzlich vorgegebenen Pflichtangaben. Der Makler weigerte sich, die geforderte Unterlassungserklärung nebst Versprechen einer Vertragsstrafe abzugeben.

Entscheidung

Das Landgericht gab dem Makler Recht, da dieser sich nicht wettbewerbswidrig verhalten habe.

Die Verpflichtung, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zu veröffentlichen, trifft den Verkäufer und den Vermieter. Der Vermittlungs- oder Nachweismakler einer Immobilie ist nicht Adressat der Verpflichtung und mithin auch nicht wettbewerbsrechtlicher Unterlassungsschuldner. Dies ergibt sich aus der Entstehungsgeschichte der Regelung sowie dem Wortlaut der Norm.

Der Verkäufer oder Vermieter ist verpflichtet, dem potenziellen Käufer oder Mieter den Energieausweis vorzulegen, wenn ein solcher vorhanden ist. Die Pflichtangaben des Energieausweises sind mittlerweile bereits in der Immobilienanzeige zu machen und nicht erst im Zeitpunkt der Besichtigung oder unverzüglich nach Vertragsschluss.

Der gesetzliche Wortlaut ist eindeutig. Die Grenze der Auslegung ist der Wortlaut. Eine Ausdehnung der Pflicht zur Veröffentlichung der Angaben des Energieausweises über den Wortlaut hinaus auf den Makler ist methodisch nicht zulässig.

Verbilligte Vermietung an Gesellschafter-Geschäftsführer: Liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor?

Vermietet eine GmbH ein Einfamilienhaus an ihren Gesellschafter-Geschäftsführer, stellt sich die Frage, ob dadurch eine verdeckte Gewinnausschüttung ausgelöst wird. Abzustellen ist hier auf die Kostenmiete.

Hintergrund

Die Klägerin ist eine GmbH, die ein Einfamilienhaus an ihren Gesellschafter-Geschäftsführer vermietete. Die vereinbarte Jahresmiete betrug ca. 11.000 EUR. Die Miete entsprach einer Vergleichsmiete. Die Betriebsprüfung nahm trotzdem eine verdeckte Gewinnausschüttung an, da bei einem Einfamilienhaus mindestens die Kostenmiete anzusetzen sei.

Entscheidung

Das Finanzgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Es entspreche der Rechtsprechung des BFH, dass bei der Vermietung eines Wohnhauses an einen Gesellschafter mindestens die Kostenmiete anzusetzen sei. Ein ordentlicher Geschäftsführer sei nämlich nur zu diesem Preis bereit, eine Vermietung vorzunehmen. Da diese Kostenmiete hier nicht vereinbart sei, sondern die Klägerin regelmäßig erhebliche Verluste erwirtschaftet habe, liege eine verdeckte Gewinnausschüttung vor.

Jobtickets: Wann ist die 44-EUR-Grenze anwendbar?

Wie wird ein Jobticket, das der Arbeitgeber seinen Mitarbeitern gewährt, steuerlich behandelt? Und wie wird die Freigrenze von 44 EUR richtig angewendet? Das Bayerische Landesamt für Steuern beantwortet diese Fragen.

Hintergrund

Sachbezüge, die mit dem üblichen Endpreis am Abgabeort zu bewerten sind, sind steuer- und sozialversicherungsfrei, wenn sie 44 EUR monatlich nicht übersteigen. Zuzahlungen der Mitarbeiter werden dabei abgezogen.

Bei der monatlichen Überlassung einer Monatsfahrkarte oder einer Fahrberechtigung für ein Jobticket, das für einen monatlichen Zeitraum gilt, ist die Freigrenze anwendbar.

Für die Anwendung der Freigrenze kommt es aber auf den monatlichen Zufluss an. Gilt das Jobticket für einen längeren Zeitraum (z. B. Jahresticket), fließt grundsätzlich der Vorteil insgesamt bei Überlassung des Jobtickets zu. Die 44-EUR-Grenze wird dann natürlich überschritten.

Gestaltungsmöglichkeiten

Auch wenn das Jobticket selbst für einen längeren Zeitraum gilt, sind Fälle möglich, in denen die 44 EUR nicht überschritten werden:
Es werden tatsächlich monatliche Tickets ("Monatsmarken") monatlich ausgehändigt werden.
Tickets, die an sich für einen längeren Zeitraum gelten, werden jeden Monat "aktiviert/freigeschaltet".

Liegt keiner dieser Fälle vor, kommt es auf die Tarif- und Nutzungsbestimmungen an: Sehen diese für ein Jobticket vor, dass die jeweilige monatliche Fahrberechtigung durch die rechtzeitige monatliche Zahlung erworben wird, soll der geldwerte Vorteil aus dem Sachbezug "Jobticket" monatlich zufließen und damit die 44-EUR-Grenze anwendbar sein.

Wann Erschließungsmaßnahmen umsatzsteuerpflichtig sind

Haben sich Grundstückerwerber gegenüber der Stadt zur anteiligen Zahlung von Erschließungskosten verpflichtet, stellen diese umsatzsteuerpflichtige Entgelte dar.

Hintergrund

Die Klägerin übernahm 2004 gegenüber der Stadt vertraglich die Projektentwicklung und Durchführung der Erschließung eines Baugebiets im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Im Anschluss an die Abnahme der mangelfreien Erschließungsanlagen übernimmt die Stadt diese in ihre Baulast. Die Stadt trägt die Kosten für die Herstellung der öffentlichen Trinkwasserleitung; hierzu gehören jedoch nicht die Grundstücks- bzw. Hauswasseranschlüsse.

Nach den Notarkaufverträgen haben die Käufer an die Klägerin Erschließungskosten zu zahlen. Auch wurde klargestellt, dass der neben dem Kaufpreis zu zahlende Betrag an den Vorhabenträger für die Erschließung keine Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks darstellt. Der Grundstückseigentümer verpflichtete sich gegenüber der Klägerin im Hinblick auf die von der Klägerin auf eigene Rechnung durchgeführte Erschließungsmaßnahme, sämtliche Baugrundstücke ohne Berechnung von Erschließungskosten an die Grundstückserwerber zu veräußern.

Die Klägerin war der Auffassung, dass die von ihr erbrachten Erschließungsleistungen mangels Leistungsentgelt nicht der Umsatzsteuer unterliegen.

Entscheidung

Nach Auffassung des Finanzgerichts erbringt die Klägerin ihre Erschließungsleistungen an die Stadt. Diese sind umsatzsteuerpflichtig, da der von den jeweiligen Grundstückserwerbern gezahlte Betrag Entgelt von dritter Seite darstelle.

Die Klägerin hat sich gegenüber der Stadt zur Erschließung des Bebauungsplans verpflichtet. Empfänger dieser Lieferung ist die Stadt gewesen, weil diese den Betrieb und den Unterhalt der Erschließungsanlagen auf den in ihrem Eigentum stehenden und gegebenenfalls öffentlich-rechtlich gewidmeten Erschließungsflächen übernimmt. Aufgrund der Kostentragungsverpflichtung in den jeweiligen Grundstückskaufverträgen haben sich die Grundstückserwerber gegenüber der Klägerin zu anteiligen Zahlung der Erschließungskosten verpflichtet. Diese Zahlungen der neuen Grundstückserwerber stellen daher umsatzsteuerpflichtige Entgelte Dritter für die Werklieferung der Klägerin an die Stadt dar.

Selbst wenn man vorliegend kein Entgelt von Dritten annehmen würde, wäre die Klage nach Auffassung des Gerichts unbegründet. Zwar würde in diesem Fall die Werklieferung der Erschließungsanlagen an die Stadt mangels Entgelt (der Stadt oder Dritter) nicht zu einem steuerbaren Umsatz führen. Es lägen dann aber eigenständige sonstige Leistungen der Klägerin an die Grundstückserwerber vor in Gestalt der Mitwirkung der Klägerin am Zustandekommen des Grundstückskaufvertrags.

Gewerbesteuer: Nichtabziehbarkeit ist verfassungsgemäß

Die Gewerbesteuer und die darauf entfallenden Nebenleistungen sind keine Betriebsausgaben. Der Bundesfinanzhof hat jetzt entschieden, dass dieses Abzugsverbot verfassungsgemäß ist.

Hintergrund

Eine OHG hatte in ihrer Gewinnermittlung für 2008 die Gewerbesteuerlast als Betriebsausgabe abgezogen. Im Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung rechnete das Finanzamt die Gewerbesteuer außerbilanziell wieder hinzu. Dagegen wandten sich die Gesellschafter mit verfassungsrechtlichen Überlegungen. Diese wurden jedoch vom Finanzamt und vom Finanzgericht zurückgewiesen.

Entscheidung

Auch vor dem Bundesfinanzhof scheiterten die Kläger mit ihren verfassungsrechtlichen Einwendungen.

Die Streichung des Gewerbesteuer-Abzugs als Betriebsausgabe verstößt nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz. Die für die Lastengleichheit maßgebliche finanzielle Leistungsfähigkeit bemisst sich zwar grundsätzlich nach dem objektiven Nettoprinzip als Ausgangstatbestand der Einkommensteuer. Ausnahmen bedürfen eines besonderen, sachlich rechtfertigenden Grundes.

Das Abzugsverbot durchbricht das objektive Nettoprinzip, da die Gewerbesteuer betrieblich veranlasst ist und zu Betriebsausgaben führt. Diese Durchbrechung sieht der Bundesfinanzhof als sachlich gerechtfertigt an, da sie Bestandteil der Unternehmensteuerreform ist, die teilweise belastende, teilweise aber auch entlastende Wirkungen hat. Das Abzugsverbot wird durch die Erhöhung des Anrechnungsfaktors weitgehend kompensiert und führt in den meisten Fällen sogar zu einer vollständigen Entlastung von der Gewerbesteuer.

Die gesetzliche Neuregelung verstößt auch nicht gegen die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes. Ein etwaiger Eingriff wäre nach Auffassung des Senats aus den gleichen Gründen wie die Durchbrechung des objektiven Nettoprinzips gerechtfertigt.

Unter welchen Voraussetzungen kann ein verbleibender Verlustvortrag festgestellt werden?

Eine Verlustfeststellung ist nur dann möglich, wenn der Einkommensteuerbescheid des entsprechenden Jahres noch geändert werden kann. Steuerpflichtige sollten deshalb ihre Verluste rechtzeitig geltend machen.

Hintergrund

Im Jahre 2009 setzte das Finanzamt die Einkommensteuer eines Unternehmers für 2006 auf 63.000 EUR fest. Infolge einer Betriebsprüfung änderte das Amt den bestandskräftigen Bescheid knapp 2 Jahre später und erhöhte die festgesetzte Steuer auf 80.000 EUR. In einem dagegen gerichteten Einspruch machte der Unternehmer daraufhin erstmals für 2006 einen Verlust i. H. v. 570.000 EUR geltend und beantragte die Feststellung eines verbleibenden Verlustvortrags auf den 31.12.2006. Dies lehnte das Finanzamt jedoch ab.

Entscheidung

Nach dem Urteil des Finanzgerichts hat das Finanzamt die Verlustfeststellung zu Recht abgelehnt. Nach dem Einkommensteuergesetz müssen die Besteuerungsgrundlagen bei der Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags so berücksichtigt werden, wie sie in den entsprechenden Steuerfestsetzungen zu Grunde gelegt worden sind. Dies folgt aus der inhaltlichen Bindung des Verlustfeststellungsbescheids an den Einkommensteuerbescheid. Ist der Einkommensteuerbescheid des betreffenden Veranlagungszeitraums nicht mehr änderbar, entfällt damit auch die Verlustfeststellung.

Die in 2006 verbliebenen negativen Einkünfte durften deshalb nicht in eine Verlustfeststellung eingehen, da sie der Besteuerung nicht "zu Grunde gelegt" worden sind. Denn das Finanzamt hatte die Einkommensteuer nicht auf 0 EUR festgesetzt, sondern wegen der eingetretenen Teilbestandskraft lediglich auf 63.000 EUR.

Fahrtenbuch: Besprochene Kassetten und Excel-Tabellen sind nicht ordnungsgemäß

Hält ein Steuerpflichtiger seine Fahrten auf Kassetten fest und werden diese anschließend in Excel-Tabellen übertragen, sind die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch nicht erfüllt.

Hintergrund

Der Kläger bekam von seinem Arbeitgeber einen Firmenwagen zur Verfügung gestellt, den er auch privat nutzen durfte. Das Fahrtenbuch führte der Kläger in Form eines Diktiergeräts. Der Kläger diktiert zu Beginn einer Fahrt den Zweck der Fahrt, das Datum sowie den km-Stand und am Ende der Fahrt den km-Stand. Diese Ansagen werden anschließend zweimal wöchentlich in Excel-Dateien übertragen. Die Blätter werden aufbewahrt und am Jahresende gebunden. Bei einer Lohnsteuer-Außenprüfung war der Prüfer der Auffassung, dass weder die besprochenen Kassetten noch die Excel-Tabellen die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch erfüllen, und ermittelte den geldwerten Vorteil nach der 1 %-Regelung.

Entscheidung

Auch das Finanzgericht hält das diktierte Fahrtenbuch nicht für ordnungsgemäß. Eine mithilfe eines Computerprogramms erzeugte Datei genügt den Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch nur dann, wenn nachträgliche Veränderungen an den eingegebenen Daten nach der Funktionsweise des verwendeten Programms technisch ausgeschlossen sind oder zumindest in ihrer Reichweite in der Datei selbst dokumentiert und offen gelegt werden. Die Excel-Tabellen erfüllen die Anforderungen an ein Fahrtenbuch bereits deshalb nicht, weil sie das ganze Jahr über als lose Blätter gesammelt und erst am Jahresende gebunden werden. Außerdem sind sie jederzeit änderbar.

Die vom Kläger besprochenen Kassetten stellen ebenfalls kein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch dar, weil auch sie jederzeit änderbar sind.

Ist-Besteuerung: Antrag kann konkludent gestellt und konkludent genehmigt werden

Unter bestimmten Voraussetzungen darf die Umsatzsteuer nach vereinnahmten Entgelten berechnet werden. Der Antrag auf diese Ist-Besteuerung kann sich aus einer Einnahme-Überschussrechnung ergeben, der aufgrund der antragsgemäßen Umsatzsteuer-Festsetzung konkludent genehmigt wurde.

Hintergrund

V ermittelte seinen Gewinn in 2003 durch Einnahme-Überschussrechnung und erklärte in seinen Umsatzsteuer-Erklärungen die Umsätze nach vereinnahmten Entgelten. Die Umsatzsteuer wurde entsprechend den eingereichten Umsatzsteuer-Erklärungen festgesetzt. Im Anschluss an eine Umsatzsteuer-Sonderprüfung für 2006-2010 ging das Finanzamt jedoch davon aus, V sei die Versteuerung nach vereinnahmten Entgelten nicht gestattet gewesen und erließ geänderte Bescheide.

Vor dem Finanzgericht hatte V Erfolg: Die in der Umsatzsteuer-Erklärung 2003 angegebenen Umsätze hätten den Einnahmen in der Einnahme-Überschussrechnung entsprochen und dies sei dem Finanzamt bekannt gewesen. Deshalb habe das Finanzamt durch die erklärungsgemäße Besteuerung für 2003 die Berechnung nach vereinnahmten Entgelten konkludent genehmigt.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hat sich dem Urteil des Finanzgerichts angeschlossen und dementsprechend die Revision des Finanzamts abgewiesen.

Das Finanzamt kann unter bestimmten Voraussetzungen gestatten, dass die Umsatzsteuer nach vereinnahmten Entgelten berechnet wird (Ist-Besteuerung) und nicht nach vereinbarten Entgelten (Sollbesteuerung). Erforderlich dafür ist ein entsprechender Antrag, den das Finanzamt durch formlosen Verwaltungsakt genehmigt haben muss.

Der Antrag kann auch konkludent gestellt werden. Eine Umsatzsteuer-Erklärung, bei der die Besteuerungsgrundlagen nach den tatsächlichen Einnahmen erklärt wurden, kann allerdings nur dann als konkludenter Antrag auf Ist-Besteuerung angesehen werden, wenn ihr deutlich erkennbar die Erklärung der Umsätze auf der Grundlage vereinnahmter Entgelte zu entnehmen ist. Das lag hier vor.

Das Finanzamt hat dem Antrag auf Ist-Besteuerung auch zugestimmt. Die Umsatzsteuer-Festsetzung kann aber nur dann als konkludente Gestattung ausgelegt werden, wenn mit ihr nach außen erkennbar über die Steuerfestsetzung hinaus auch eine Entscheidung über den entsprechenden Antrag getroffen wurde. Diese Voraussetzung lag hier vor. Denn der antragsgemäßen Umsatzsteuer-Festsetzung kommt der Erklärungsinhalt zu, dass der Antrag genehmigt wurde.

Wie oft muss der Mieter lüften?

Um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden, muss regelmäßig gelüftet werden. 3- bis 4-mal täglich ist für einen Mieter zumutbar.

Hintergrund

Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil in der Wohnung Schimmel aufgetreten war. Als Ursache des Schimmels wurde von einem Sachverständigen fehlerhaftes Lüftungsverhalten festgestellt. Der Schimmel hätte sich durch täglich 3- bis 4-maliges Stoßlüften vermeiden lassen. Die Mieterin wendet ein, sie sei berufstätig und könne daher tagsüber nicht lüften.

Der Vermieter verlangt von der Mieterin die Nachzahlung einbehaltener Miete.

Entscheidung

Die Klage des Vermieters hat Erfolg. Weil sie den Schimmel durch ihr Lüftungsverhalten selbst verursacht hat, kann die Mieterin keine Minderung geltend machen.

Das durch den Sachverständigen geforderte 3- bis 4-malige Stoßlüften ist erforderlich und zumutbar.

Ob die Mieterin aus beruflichen Gründen tagsüber abwesend ist, ist ohne Belang, denn es muss während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet werden. Das ergibt sich daraus, dass bei Abwesenheit nicht geduscht, gekocht, gewaschen noch sonst Feuchtigkeit seitens des Mieters verursacht wird, die herausgelüftet werden müsste.

Überwachungskamera: Wann der Nachbar sie akzeptieren muss

Wird ein Grundstück mit einer Videokamera überwacht, darf das Nachbargrundstück und öffentliche Bereiche eigentlich nicht erfasst werden. Im Einzelfall kann es aber zulässig sein, diese Bereiche doch zu überwachen.

Hintergrund

Ein Grundstückseigentümer hatte am Dachgauben-Fenster seines Hauses eine Videokamera angebracht, weil an seinem Haus mutwillig ein Fenster beschädigt worden war und der Täter nicht ermittelt werden konnte. Außerdem befindet sich im Garten eine Garten-Modelleisenbahn im Wert von ca. 8.000 EUR.

Die Kamera erfasst den Eingangsbereich des Grundstücks des Nachbarn und einen schmalen Streifen des Gehwegs vor dem Grundstück. Das Anbringen der Kamera war mit dem Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht und der zuständigen Polizeiinspektion abgesprochen.

Ein Nachbar befürchtet eine Überwachung durch die Kamera und verlangt deren Entfernung.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg, die Kamera muss nicht entfernt werden.

Da durch die Aufzeichnung einer Person mit einer Videokamera in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht der Person eingegriffen werden kann, muss bei der Videoüberwachung auf einem privaten Grundstück sichergestellt sein, dass weder der öffentliche Bereich noch das private Nachbargrundstück oder der gemeinsame Zugang hierzu erfasst werden.

Im vorliegenden Fall überwiegt jedoch das Interesse des Grundstückeigentümers am Schutz seines Eigentums das Persönlichkeitsrecht des klagenden Nachbarn. Zu berücksichtigen ist, dass der Erfassungsbereich vom Landesamt für Datenschutzaufsicht geprüft und als vertretbar erachtet worden war und dass bereits Sachbeschädigungen stattgefunden haben.

Die hypothetische Möglichkeit, dass der Nachbar einen überwachen könnte, reicht nicht aus, eine Beeinträchtigung des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts anzunehmen.

Wohnungseigentum: Gemeinschaft darf Abschließen der Haustür nicht vorschreiben

Die Wohnungseigentümerdürfen nicht per Hausordnung verpflichtet werden, nachts die Hauseingangstür abzuschließen. Dies gilt vor allem, wenn sich die Tür von innen nicht ohne Schlüssel öffnen lässt.

Hintergrund

Die Wohnungseigentümer fassten in einer Eigentümerversammlung den Beschluss, die Hausordnung dahingehend zu ändern, dass die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten ist.

Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Beschluss Klage erhoben.

Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg. Das Gericht entschied, dass die Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der Beschluss war für ungültig zu erklären.

Bei abgeschlossener Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein. Gerade in Paniksituationen ist nicht sichergestellt, dass jeder Eigentümer und jeder Besucher der Wohnungseigentumsanlage bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt, so dass sich eine abgeschlossene Haustür bei einem Brand oder in einem sonstigen Notfall als tödliches Hindernis erweisen kann. Das Abschließen der Hauseingangstür führt deshalb zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher.

Es gibt Haustürschließungssysteme, die einen Verschluss des Hauseingangs zulassen, auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner aber ohne einen Schlüssel ermöglichen. Angesichts dieser Möglichkeit entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, zu beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten und dadurch in Notsituationen Fluchtmöglichkeiten erschwert. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Hausordnung deutlich.

Mieterhöhung: 10 %-Grenze gilt nicht mehr - es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an

Nach bisheriger Rechtsprechung ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, wenn diese nicht mehr als 10 % nach oben oder unten von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Diese Rechtsprechung wurde aufgegeben: Für Mieterhöhungen kommt es jetzt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 156 qm vereinbart. Die tatsächliche Wohnfläche liegt mit 210 qm rund 34 % darüber. Die Vermieterin berechnet die Mieterhöhung anhand der tatsächlichen Wohnfläche, was eine deutliche Überschreitung der Kappungsgrenze zur Folge hätte. Der Mieter hat nur einer Mieterhöhung unter Beachtung der in Berlin geltenden Kappungsgrenze von 15 % zugestimmt.

Entscheidung

Im Ergebnis hatte die Klage vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg. Die Vermieterin kann keine Mieterhöhung über die vom Mieter akzeptierten 15 % hinaus verlangen, denn neben der tatsächlichen Wohnungsgröße ist die Kappungsgrenze zu beachten.

Für den Vergleich, ob die Miete angemessen und am örtlichen Markt orientiert ist, ist allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße können im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

Der Bundesgerichtshof hält deshalb an seiner bisherigen Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt, nicht mehr fest.

Aus der unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag ergibt sich auch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dem steht bereits entgegen, dass es im Risikobereich des Vermieters liegt, die tatsächliche Wohnfläche richtig zu ermitteln.

Fehler des Steuerpflichtigen: Wann diese korrigiert werden können

Offenbare Unrichtigkeiten im Steuerbescheid können vom Finanzamt geändert werden. Die Berichtigung von Fehlern, die auf einer unzutreffenden Rechtsanwendung beruhen, ist jedoch nicht möglich.

Hintergrund

X ordnete für das Jahr 2005 - entgegen einer vorgelegten Bankbestätigung - Einkünfte aus Stillhaltergeschäften den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften statt richtigerweise den Einkünften aus sonstigen Leistungen zu. Dem folgte das Finanzamt. Dadurch kamen die Einkünfte aus den Stillhaltergeschäften mit einem Verlustvortrag aus Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften zur Verrechnung. Bei der Berücksichtigung als sonstige Leistung wären hierauf keine Verlustvorträge verrechnet worden.

Im Anschluss an eine Außenprüfung änderte das Finanzamt den Einkommensteuer-Bescheid wegen offenbarer Unrichtigkeit und berücksichtigte die Einkünfte aus den Stillhaltergeschäften bei den Einkünften aus sonstigen Leistungen. Dem folgte das Finanzgericht. Es vertrat die Auffassung, eine Berichtigung wegen offenbarer Unrichtigkeit sei möglich.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof widerspricht dieser Ansicht des Finanzgerichts und gab der Klage des X statt.

Zum einen ist X kein Fehler unterlaufen, der zu einer Änderung wegen einer offenbaren Unrichtigkeit berechtigt. Denn der steuerliche Berater des X hat im Rahmen der Zuordnung der Stillhaltergeschäfte zu den privaten Veräußerungsgeschäften umfangreiche rechtliche Erwägungen angestellt. Er hat die Zuordnungsfrage intern in der Kanzlei mit seiner Sachbearbeiterin eingehend erörtert. Es fehlt daher an offenbar fehlerhaften Angaben, die das Finanzamt als eigene mechanische Fehler hätte übernehmen können.

Zum anderen ist auch der Veranlagungssachbearbeiterin des Finanzamts kein mechanisches Versehen unterlaufen. Denn aus ihren Prüfvermerken ergibt sich, dass sie den von X eingetragenen Betrag durch Saldierung der von X in einer Anlage zur Einkommensteuer-Erklärung aufgeführten Gewinne und Verluste nachvollzogen hat. Da eine Saldierung nur in Betracht kommt, wenn die saldierten Geschäftsvorfälle das gleiche steuerrechtliche Schicksal teilen, kann nicht verneint werden, dass die Sachbearbeiterin einem sachverhalts- oder rechtsfolgenbezogenen Denkfehler unterlegen ist.

Müssen unter der Rechnungsanschrift geschäftliche Aktivitäten stattfinden?

Mit dieser Frage beschäftigte sich das Finanzgericht Köln. Es hält einen Vorsteuerabzug auch aus Rechnungen für möglich, die eine Anschrift ausweisen, unter der keine geschäftlichen bzw. zumindest keine büromäßigen Aktivitäten stattfinden.

Hintergrund

Das Finanzamt verweigerte einem Kfz-Einzelhändler die Vorsteuererstattung aus Rechnungen über den Einkauf von Fahrzeugen. Es war der Ansicht, bei dem Rechnungsaussteller handelte es sich um eine Scheinfirma, weil nicht festgestellt werden konnte, dass unter der angegebenen Anschrift irgendwelche geschäftliche Aktivitäten des Rechnungsausstellers stattgefunden haben. Der Einzelhändler hatte jedoch versichert, dass er die Fahrzeuge bei seinem Geschäftspartner "vor Ort" abgeholt habe. Außerdem hatte er dessen Umsatzsteuer-Identifikationsnummer im Rahmen seiner Möglichkeiten überprüft, ebenso den Personalausweis, einen Handelsregisterauszug und die Steuernummer.

Entscheidung

Die Klage des Einzelhändlers hatte Erfolg. Das Finanzgericht berücksichtigte den Vorsteuerabzug aus den strittigen Rechnungen, obwohl an der angegebenen Anschrift keine geschäftlichen Aktivitäten stattgefunden haben. Das Gericht hält die Anforderungen an die Anschrift, dass dort geschäftliche Aktivitäten stattfinden müssen, für überholt. Die Angabe der Anschrift auf der Rechnung hat den Zweck, den leistenden Unternehmer eindeutig zu identifizieren und soll es u. a. auch der Finanzverwaltung ermöglichen, den Unternehmer postalisch zu erreichen. Ist die postalische Erreichbarkeit (z. B. um Schreiben zu übersenden bzw. Schriftstücke zuzustellen) gewährleistet, kommt es nicht darauf an, welche Aktivitäten unter der Postanschrift erfolgen.

Solidaritätszuschlag: Kein Abzug fiktiver Gewerbesteuer

Bei der Berechnung des Solidaritätszuschlags wird nur gezahlte Gewerbesteuer berücksichtigt. Ein Abzug "fiktiver" Gewerbesteuer kommt nicht in Betracht.

Hintergrund

Die Kläger der beiden Streitfälle erzielten Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit, aus Kapitalvermögen und aus Vermietung und Verpachtung. Einkünfte aus Gewerbebetrieb hatten sie nicht und mussten deshalb keine Gewerbesteuer zahlen. Die Kläger beantragen beim Finanzamt trotzdem die Anrechnung einer fiktiven Gewerbesteuer, soweit es um den Solidaritätszuschlag ging. Ihre Begründung: Steuerpflichtige mit nichtgewerblichen Einkünften seien sonst gegenüber Gewerbetreibenden benachteiligt. Die tarifliche Einkommensteuer und damit auch die Bemessungsgrundlage für den Solidaritätszuschlag vermindern sich bei gewerblichen Einkünften um einen bestimmten Prozentsatz des Gewerbesteuermessbetrags.

Entscheidungen

In beiden Fällen wurden die Klagen vom Finanzgericht abgewiesen. Die Richter werten die Steuerermäßigung bei Einkünften aus Gewerbebetrieb als eine Kompensation für die Zusatzbelastung, die bei Steuerpflichtigen mit gewerblichen Einkünften mit der Erhebung der Gewerbesteuer einhergeht. Diese Ungleichbehandlung gegenüber anderen Einkunftsarten ist gerechtfertigt; das gilt auch für die an die Minderung der Einkommensteuer anknüpfende Minderung der Bemessungsgrundlage für den Solidaritätszuschlag.

Fahrten zum Vermietungsobjekt: Wann es nur die Entfernungspauschale gibt

Fahrten zum vermieteten Objekt sind für den Vermieter steuerlich Werbungskosten. Es stellt sich allerdings die Frage, wie die Fahrten abgerechnet werden können: Mit der Reisekostenpauschale oder nur der Entfernungspauschale?

Hintergrund

Ein Vermieter unternahm in einem Jahr 381 Fahrten zu seinen 2 Immobilien. Dabei führte er Kontrollen durch, kümmerte sich um den Garten, pflanzte und wässerte, fegte rund um das Objekt und streute im Winter. Für seine Fahrten machte er in der Steuererklärung Reisekosten von knapp 1.000 EUR geltend. Das Finanzamt erkannte die Fahrten jedoch nur in Höhe der Entfernungspauschale an.

Entscheidung

Das Finanzgericht setzte für die Fahrten ebenfalls nur die Entfernungspauschale an. Denn die Vermietungsobjekte stellten hier die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters dar. Wann kann aber eine solche regelmäßige Tätigkeitsstätte bei Vermietungseinkünften angenommen werden?

Zum einen zählt der quantitative Aspekt. Regelmäßige Fahrten zum Objekt, um dort umfangreiche Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Überwachungs- und Pflegetätigkeiten auszuüben, sprechen demnach für eine regelmäßige Tätigkeitsstätte. Wer dagegen nur gelegentlich zur Immobilie fährt und den Rest im heimischen Büro erledigt, ist auf der sicheren Seite.

Zum anderen spielt die qualitative Einordnung der Tätigkeiten eine Rolle. Vermieter, die zu ihren Objekten fahren, um dort ab und zu etwas zu kontrollieren, werden anders beurteilt als solche, die an der Immobilie regelmäßig arbeiten. Bewahrt der Vermieter z. B. im Mietobjekt alle Unterlagen auf, liest dort den Stromzähler ab, rechnet die Nebenkosten ab und erledigt anfallende Reparaturen, liegt der qualitative Schwerpunkt beim Mietobjekt – und die Fahrten können nur mit der Entfernungspauschale abgerechnet werden. Entscheidend ist, wo die Tätigkeiten ausgeübt werden, die die Einkunftsart prägen.

Wohnungseigentümerversammlung: Eigentümer dürfen vorzeitig gehen

Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig eine Eigentümerversammlung und führt er dadurch deren Beschlussunfähigkeit herbei, darf er trotzdem die Beschlüsse anfechten und sich auf eine fehlende Beschlussfähigkeit stützen.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer war mit Vollmachten für 5 weitere Eigentümer ausgestattet. Auf einer Eigentümerversammlung war er zunächst anwesend, nach Abhandlung einiger Tagesordnungspunkte hatte er sie jedoch wieder verlassen. Hierdurch wurde die geforderte Mindestanzahl an anwesenden und vertretenen Eigentümern unterschritten.

Der Eigentümer hatte mehrere Beschlüsse, die nach seinem Verlassen der Versammlung gefasst wurden, angefochten. Unter anderem beruft er sich darauf, dass die Eigentümerversammlung nicht mehr beschlussfähig gewesen ist.

Die übrigen Eigentümer meinen, er könne sich nicht auf die Beschlussunfähigkeit berufen, weil er diese selbst durch sein vorzeitiges Verlassen der Eigentümerversammlung herbeigeführt habe.

Entscheidung

Die Klage des Wohnungseigentümers hatte Erfolg. Denn nach Auffassung der Richter war die Eigentümerversammlung nicht mehr beschlussfähig, nachdem der klagende Eigentümer diese verlassen hatte.

Der Kläger durfte sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen, obwohl er die Beschlussunfähigkeit selbst herbeigeführt hat. Das Gericht sah dies nicht als rechtsmissbräuchlich an.

Es gibt beim Wohnungseigentum keine Treuepflicht zur Teilnahme an Gesellschafterversammlungen, auch wenn anders keine wirksamen Beschlüsse gefasst werden können. Die Wohnungseigentümer können nämlich in einer Zweitversammlung unabhängig von einem Quorum wirksame Beschlüsse fassen.

Fehlt die Beschlussfähigkeit, wird widerleglich vermutet, dass der formelle Fehler für die gefassten Beschlüsse kausal war. Diese Vermutung konnte hier nicht widerlegt werden, sodass die angefochtenen Beschlüsse vom Gericht für ungültig erklärt wurden.

Unberechtigte Abmahnung: Vermieter muss diese nicht zurücknehmen

Mietrecht ist nicht Arbeitsrecht. Deshalb kann ein Mieter vom Vermieter nicht verlangen, eine unberechtigte Abmahnung zurückzunehmen.

Hintergrund

Die Mieter einer Wohnung wurden vom Vermieter abgemahnt, weil sie am Briefkasten eine Außenwerbung angebracht hatten. Der Vermieter sah darin eine unzulässige gewerbliche Nutzung.

Die Mieter hielten die Abmahnung für unberechtigt und ließen diese durch einen Rechtsanwalt zurückweisen. Sie verlangen vom Vermieter die Erstattung der angefallenen Anwaltskosten.

Entscheidung

Die Klage der Mieter hatte keinen Erfolg. Sie können keine Erstattung der Anwaltskosten verlangen.

Die Richter begründen ihre Entscheidung so: Zum einen war die Abmahnung nicht pflichtwidrig. Die Außenwerbung am Briefkasten sprach für eine gewerbliche Nutzung der Wohnung. Die Nutzung als postalische Adresse genügt schon für eine entsprechende Annahme. Die Außenwerbung stellt die vom Vermieter grundsätzlich nicht hinzunehmende Außenwirkung her.

Zum anderen hat ein Mieter – anders als ein Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber – gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Unterlassung oder Rücknahme einer Abmahnung.

Eigenbedarfskündigung: Es muss feststehen, wer einziehen soll

Die Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarf sollte sorgfältig vorbereitet werden. Ganz wichtig: Die Person, für die der Vermieter die Wohnung benötigt, muss genau bezeichnet werden. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam.

Hintergrund

Im Juli 2012 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich unter Berufung auf Eigenbedarf. Er gab in der Kündigung an, sein Lebensgefährte solle in die Wohnung einziehen. Bei Ausspruch der Kündigung hatte jedoch noch gar nicht festgestanden, ob der Lebensgefährte oder der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen sollte.

Entscheidung

Die Räumungsklage des Vermieters hatte keinen Erfolg, denn die Eigenbedarfskündigung war unwirksam.

Zum Kündigungszeitpunkt stand zwar fest, dass entweder der Vermieter selbst oder sein Lebensgefährte in die Wohnung einziehen sollten. Doch im Kündigungsschreiben heißt es, die Wohnung werde für den Lebensgefährten des Vermieters benötigt. Daran muss sich der Vermieter festhalten lassen. Für eine wirksame Kündigung reicht dies nicht aus.

Ansonsten wäre es einem Mieter nicht möglich, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr zu setzen. Er müsste befürchten, dass der Vermieter nachträglich z. B. andere Verwandte benennt, für die er die Wohnung benötigt.

Änderung eines Steuerbescheids: Wann liegt arglistige Täuschung vor?

Hat der Steuerpflichtige seinen Sachverhalt im Veranlagungsverfahren vollständig offengelegt und im Einspruchsverfahren lediglich eine andere rechtliche Würdigung vorgetragen, kann das Finanzamt den bestandskräftig gewordenen Steuerbescheid nicht mehr ändern. Denn es liegen weder neue Tatsachen noch arglistige Täuschung vor.

Hintergrund

Die Eheleute wurden für 2007 zusammen zur ESt veranlagt. Die Ehefrau (F) war bis 30.6 bei A und ab 1.7. bei B beschäftigt. F erklärte eine Bruttoarbeitslohn von ./. 20.201 EUR und Entschädigungen von 174.034 EUR. Ihre Arbeitgeber übermittelten dem Finanzamt elektronisch für 1.1. bis 30.6. einen Bruttoarbeitslohn von ./. 26.980 EUR und einen ermäßigt zu besteuernden Arbeitslohn von 174.034 EUR (und v. 1.7. bis 31.12. einen Bruttoarbeitslohn von 6.920 EUR).

F reichte einen mit A geschlossenen Aufhebungsvertrag ein. Danach sollte sie wegen Auflösung des Arbeitsverhältnisses zum 30.6. eine Abfindung von 174.034 EUR erhalten, von der 50.017 EUR in eine Direktversicherung einbezahlt werden sollten. Außerdem reichte sie eine Bescheinigung der A mit einer Aufstellung der bescheinigten Summe in der Lohnsteuer-Bescheinigung ein. Danach hatte A die Einzahlung in die Direktversicherung bei der Berechnung des eingetragenen Bruttoarbeitslohn statt bei der Abfindung als Abzugsposten berücksichtigt und gelangte so zu einem Bruttoarbeitslohn von ./. 26.980 EUR.

Bei der Einkommensteuer-Festsetzung wies das FA darauf hin, dass der Bruttoarbeitslohn 29.956 EUR betrage. Ein Abzug vom Bruttoarbeitslohn sei ausgeschlossen.

Dagegen legten die Eheleute Einspruch ein. Das Finanzamt half (durch eine andere Sachbearbeiterin) dem Einspruch mit Änderungsbescheid ab; dieser wurde bestandskräftig.

Später stellte das Finanzamt anlässlich bei einer bei A durchgeführten Lohnsteuer-Außenprüfung fest, dass die Beiträge zur Direktversicherung nicht mit der Abfindung, sondern mit dem Bruttoarbeitslohn verrechnet worden waren. Daraufhin erließ das Finanzamt einen geänderten Bescheid und berücksichtigte dabei – wie im ursprünglichen Bescheid v. 25.11.2008 – einen Bruttoarbeitslohn von 29.956 EUR und eine Entschädigung von 124.017 EUR.

Das Finanzgericht gab der Klage statt, da der Bescheid weder wegen neuer Tatsachen noch wegen arglistiger Täuschung habe geändert werden dürfen.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof bestätigt die Auffassung des Finanzgerichts, dass die Voraussetzungen für die Änderung des bestandskräftigen Änderungsbescheids nicht vorliegen.

Der Bescheid konnte nicht wegen nachträglich bekannt gewordener Tatsachen geändert werden. Denn dem Finanzamt waren bereits beim Erlass des Änderungsbescheids sämtliche für die Besteuerung maßgeblichen Tatsachen bekannt, nämlich der Auflösungsvertrag, die Abfindung, die Einzahlung in eine Direktversicherung sowie dass A in der Lohnsteuer-Bescheinigung die Einzahlung in die Direktversicherung bei der Berechnung des Bruttoarbeitslohns (statt bei der Entschädigung) als Abzugsposten berücksichtigt hatte. Auf die individuelle Kenntnis bzw. Unkenntnis der neu zuständigen Sachbearbeiterin kommt es dabei nicht an. Die abweichende rechtliche Würdigung ist keine neue Tatsache.

Auch eine Änderung wegen arglistiger Täuschung kommt nicht in Betracht. Zwar darf ein Bescheid geändert werden, wenn er durch unlautere Mittel, wie arglistige Täuschung usw. erwirkt worden ist. Unter arglistiger Täuschung ist die bewusste und vorsätzliche Irreführung zu verstehen, wie jedes vorsätzliche Verschweigen oder Vortäuschen von Tatsachen, durch das die Willensbildung der Behörde unzulässig beeinflusst wird. Das liegt hier nicht vor. Der schlichte Vortrag einer anderen Rechtsauffassung ist nicht arglistig oder in sonstiger Weise unlauter.

Erbschaftsteuer: Wann wird ein Haus für eigene Wohnzwecke genutzt?

Die Befreiung von der Erbschaftsteuer für ein Familienheim wird nur gewährt, wenn das Haus selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber aus zwingenden beruflichen Gründen an der Nutzung für eigene Wohnzwecke gehindert ist.

Hintergrund

K ist Alleinerbe seines in 2009 verstorbenen Vaters V. Zum Nachlass gehörte ein von V selbst genutztes Einfamilienhaus, das K nach dem Erbfall renovierte und ab August 2010 vermietete. Weder K noch seine Familie nutzten das Haus zu eigenen Wohnzwecken. Seit 2006 ist K als Professor an der Universität X tätig. Er hatte sich dazu verpflichtet, seinen Wohnsitz an den Dienstort oder in dessen Nähe zu verlegen. Dort wohnt er auch, seit 2010 in einem von den Eheleuten neu errichteten Haus.

In der Erbschaftsteuer-Erklärung machte K die Steuerbefreiung für ein Familienheim geltend. Er gab an, eine Selbstnutzung des von V geerbten Hauses sei wegen seiner beruflichen Tätigkeit mit Residenzpflicht in X bei der Entfernung von 500 km aus objektiv zwingenden Gründen nicht möglich.

Das Finanzamt versagte die Steuerbefreiung, weil die berufliche Tätigkeit des K kein zwingender Grund dafür sei, das Haus nicht für eigene Wohnzwecke zu nutzen. Die dagegen erhobene Klage wies das Finanzgericht ab.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof wies die Klage als unbegründet ab.

Die Steuerbefreiung erfasst u. a. die Wohnung in einem mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück, wenn die Wohnung beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist. Die Bestimmung zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt vor, wenn der Erwerber die Absicht hat, das Haus selbst zu nutzen und diese Absicht auch tatsächlich umsetzt. Der Erwerber muss also tatsächlich in die Wohnung einziehen und diese entsprechend nutzen.

Es genügt nicht, wenn der Erwerber lediglich angibt, die Wohnung sei zur Selbstnutzung bestimmt, könne aber aus zwingenden Gründen nicht für eigene Wohnzwecke genutzt werden. Die Steuerbefreiung scheidet daher aus, wenn der Erwerber von vornherein gehindert ist, die Wohnung für eigene Wohnzwecke zu nutzen und deshalb auch tatsächlich nicht einzieht. Die Gründe, die der Aufnahme der Selbstnutzung entgegenstehen sind unerheblich. Eine Steuerbefreiung kommt daher selbst dann nicht in Betracht, wenn zwingende Gründe den Erwerber an einer Selbstnutzung hindern. Nimmt der Erwerber die Selbstnutzung überhaupt nicht auf, ist das erworbene Haus kein Familienheim und damit der Erwerb nicht steuerbefreit.

Falsche Beschuldigungen gegenüber dem Vermieter: Fristlose Kündigung gerechtfertigt

Mieter sollten ihren Vermieter nicht beschimpfen und sich vor falschen Beschuldigungen hüten. Denn sonst darf der Vermieter fristlos kündigen.

Hintergrund

Der Vermieter einer hatte das Mietverhältnis fristlos gekündigt, weil die Mieterin gegenüber Dritten ehrverletzende Aussagen über ihn gemacht habe.

Konkret wirft der Vermieter der Mieterin vor, sich gegenüber weiteren Mietern im Haus zu seiner Person abfällig geäußert zu haben. Sie habe behauptet, er sei so geldgierig, dass man das auf keinen Fall dulden dürfe. Er würde Mieter abzocken und habe sie bei einem Besuch in der Wohnung sexuell belästigt.

Die anderen Mieter bestätigten die Darstellung des Vermieters.

Entscheidung

Die Kündigung ist wirksam.

Die Anschuldigungen der Mieterin sind derart massiv, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Der Vermieter hat die Mieterin nicht provoziert oder sich sonst falsch verhalten. Die Mieterin hat völlig ohne Anlass falsche Behauptungen gegenüber den Mitmietern aufgestellt. Diese sind geeignet, die Ehre des Vermieters nachhaltig zu beschädigen.

Wohnungseigentum: Darf die Gemeinschaft einen hohen Kredit aufnehmen?

Entspricht die Aufnahme eines hohen Darlehens durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung? Das entscheidet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Hintergrund

Die Anlage, die aus 201 Einheiten besteht, wurde in den 1980er-Jahren errichtet. In einer Eigentümerversammlung im August 2013 beschlossen die Wohnungseigentümer, eine Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung durchzuführen. Die Kosten wurden mit 2 Mio. EUR veranschlagt.

Sie beschlossen, einen KfW-Förderkredit über 1.320.000 EUR aufzunehmen. Der Zinssatz belief sich auf 0 % und die Laufzeit auf 10 Jahre. Der restliche Betrag für die Sanierungsmaßnahme sollte über die Instandhaltungsrücklage aufgebracht werden.

Eine Wohnungseigentümerin hat gegen den Beschluss über die Darlehensaufnahme geklagt.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Zwar kann auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Im konkreten Fall hält der Bundesgerichtshof den Beschluss über die Kreditaufnahme allerdings nicht für ordnungsgemäß.

Im Wohnungseigentumsgesetz gibt es keine Anhaltspunkte, dass die Gemeinschaft einen Kredit nur in besonderen Ausnahmefällen aufnehmen kann. Allerdings muss das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht zahlen, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Eigentümer oder eine Sonderumlage ausgeglichen werden.

Eine solche Nachschusspflicht kann zwar auch entstehen, wenn ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert wird und sich diese bei einzelnen Eigentümern als uneinbringlich erweist. Da eine Sonderumlage von den aktuellen Wohnungseigentümern aufzubringen ist, wird aber meist hinreichend sicher bekannt sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist. Bei einem Darlehen hingegen lässt sich das Risiko, dass einzelne Eigentümer nicht zahlen können, nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Außerdem muss stets damit gerechnet werden, dass sich die Zusammensetzung der Gemeinschaft durch Eigentümerwechsel ändert.

Vor der Beschlussfassung muss wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung erörtert werden. Dies ist im Versammlungsprotokoll zu dokumentieren.

Im vorliegenden Fall sah der BGH den Kreditbeschluss deshalb nicht als ordnungsgemäß an, weil aus dem Versammlungsprotokoll nicht ersichtlich ist, dass die Eigentümer über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden sind.

Baum gefällt: Vermieter muss Kosten selbst tragen

Lässt der Vermieter einen Baum fällen, darf er die dafür anfallenden Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Denn diese Aufwendungen zählen nicht zu den Betriebskosten.

Hintergrund

Der Vermieter hatte einen Baum fällen lassen. Dieser war bei einem Sturm umgeknickt und teilweise auf das Nachbargrundstück gefallen. Für das Fällen des Baumes entstanden Kosten von fast 1.800 EUR. Diese hat der Vermieter anteilig in die umstrittene Betriebskostenabrechnung eingestellt. Damit waren die Mieter nicht einverstanden.

Entscheidung

Die Kosten für das Baumfällen durfte der Vermieter nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Die Kostenposition erfüllt nicht den Betriebskostenbegriff.

Kosten für das Baumfällen sind nicht mit regelmäßig wiederkehrenden Kosten wie z. B. der Reinigung des Öltanks etwa alle fünf Jahre oder dem regelmäßigen Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern vergleichbar. Daher kann der Vermieter die Kosten, die anfallen, wenn er einen Baum fällen lässt, nicht auf die Mieter umlegen.

Das Entstehen derartiger Kosten ist für den Mieter überraschend und nicht kalkulierbar. Aufgrund der jahrzehntelangen Lebensdauer von Bäumen muss ein Mieter nicht damit rechnen, plötzlich und unvorhersehbar in einem Jahr mit Kosten für das Fällen belastet zu werden.

Gleicher Job, weniger Lohn? Das ist Diskriminierung

Zahlt ein Unternehmen weiblichen Mitarbeitern weniger Lohn als seinen männlichen Mitarbeitern, stellt dies eine Diskriminierung dar. Die Folge für den Arbeitgeber: Er muss die Lohndifferenz und Entschädigung zahlen.

Hintergrund

Die Klägerin war seit dem Oktober 1994 als Produktionsmitarbeiterin bei einem Schuhhersteller beschäftigt. Sie erhielt bis zum 31.12.2012 einen geringeren Stundenlohn als männliche Mitarbeiter in vergleichbarer Tätigkeit. Die Sonderzahlungen (Anwesenheitsprämie, Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld) berechnete das Unternehmen ebenfalls auf der Grundlage des niedrigeren Stundenlohns.

Bei einer Betriebsversammlung im September 2012 wurde diese Ungleichbehandlung öffentlich angesprochen. Die Klägerin verlangte im November 2012 die Nachzahlung des Differenzlohns in Höhe von 9.229,90 EUR zzgl. einer Entschädigung wegen Diskriminierung von mindestens 7.452,32 EUR.

Entscheidung

Das Landesarbeitsgericht bewertete die niedrigere Entlohnung eindeutig als eine unmittelbar geschlechtsbezogene Ungleichbehandlung und gab deshalb der Klage auf Zahlung der Vergütungsdifferenz in vollem Umfange statt. Anspruchsgrundlagen dafür ergeben sich zum einen aus dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz, dem Benachteiligungsverbot des Bürgerlichen Gesetzbuches und aus dem allgemeinen arbeitsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz.

Entgegen der Ansicht des beklagten Unternehmens waren diese Ansprüche nicht verfallen. Schadensersatzansprüche sind innerhalb einer Frist von 2 Monaten schriftlich geltend zu machen, der Nachvergütungsanspruch sei seinem Wesen nach aber kein Schadenersatz-, sondern ein Erfüllungsanspruch, der nicht der kurzen Verfallsfrist unterliege. Darüber hinaus beginnt die Ausschlussfrist erst mit Kenntnis von der Benachteiligung zu laufen. Kenntnis habe die Betroffene aber erst in der Betriebsversammlung im September 2012 erlangt, sodass bei Geltendmachung der Ansprüche mit Schreiben vom 9.11.2012 die Ansprüche noch nicht ausgeschlossen gewesen seien.

Neben dem Anspruch auf Zahlung der Differenzbezüge war der betroffenen Arbeitnehmerin ein Entschädigungsanspruch wegen geschlechtsbezogener Diskriminierung zu gewähren. Entscheidend war für das Gericht u. a., dass es sich um eine unmittelbare Benachteiligung handelte und der Verstoß vorsätzlich erfolgte.

Zwischenmieter: Vorsteuerabzug abhängig von Option des Vermieters

Nur soweit der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat, ist der Vorsteuerabzug eines Zwischenmieters zulässig. Ein steuerfreier Verzicht auf die Vermietergarantie ist ein optionsfähiger Umsatz.

Hintergrund

Die X-GbR mietete unter Übernahme der bestehenden Mietverhältnisse mit Generalmietvertrag vom August 2006 von der A-KG eine Passage. Die Einheiten wurden zum Teil umsatzsteuerpflichtig und zum Teil nicht umsatzsteuerpflichtig vermietet. Nach einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag hatte X jedoch nur für die Flächen Miete zu zahlen, die am 1.9.2006 bereits an Endmieter vermietet waren. Für die zu diesem Zeitpunkt leer stehenden Flächen bestand für die Zeit des Leerstands keine Mietzahlungspflicht. Diese Zusatzvereinbarung wurde im Dezember 2007 aufgehoben. Dafür erhielt X von A eine in 2008 in Rechnung gestellte Ausgleichszahlung (Entschädigung für den Mietgarantieverzicht). X berücksichtigte diesen Vorgang in der Umsatzsteuer-Erklärung für 2008 als regelbesteuerten Umsatz.

Die Vorsteuer aus der Anmietung der Passage machte X in Höhe der von A ausgewiesenen Umsatzsteuer geltend. Das Verhältnis der steuerfreien Umsätze zu steuerpflichtigen Umsätzen ergab einen Vorsteuerabzug aus den Mietaufwendungen von 70,88 %. Dabei bezog A die Leerstandsflächen in die steuerpflichtigen Umsätze ein. Das Finanzamt kürzte die Vorsteuerbeträge unter Hinweis auf den Vorrang des Flächenschlüssels auf 61,04 %. Es ordnete die Leerstandsflächen entsprechend ihrer vorherigen Nutzung den steuerpflichtigen bzw. nicht steuerpflichtigen Umsätzen zu. Dem folgte das Finanzgericht.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof folgte bezüglich des gekürzten Vorsteuerabzugs aus den Mietaufwendungen der Ansicht des Finanzgerichts.

Die Höhe des Vorsteuerabzugs eines Zwischenmieters hängt davon ab, in welchem Umfang er durch Option steuerpflichtige Eingangsleistungen von seinem Vermieter bezogen hat. Im Streitfall beabsichtigte X eine steuerpflichtige Vermietung nur insoweit, als diese Flächen zuvor steuerpflichtig vermietet waren. Die Option zur Steuerpflicht durch A ist daher auf die mit diesen Flächen erzielten Umsätze begrenzt. Soweit die Teiloption darüber hinaus die Leerstandsflächen in weiterem Umfang einbezieht, war sie unzulässig. Die geschuldete und offen auszuweisende Umsatzsteuer beläuft sich daher auf einen entsprechend niedrigeren Betrag. Die von A gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer überschreitet die aufgrund der Teiloption zulässigerweise nach dem Flächenschlüssel auszuweisende Umsatzsteuer. In Höhe der Differenz liegt ein unrichtiger Steuerausweis vor. A schuldet diese Umsatzsteuer. Hieraus entsteht für X aber kein Recht auf Vorsteuerabzug, da es sich insoweit um keine gesetzlich geschuldete USt handelt.

Dagegen hatte die Revision bezüglich der Vergütung für den Mietgarantieverzicht (Entschädigung) Erfolg. X war aufgrund der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag für die Leerstandsflächen nur insoweit zur Mietzahlung verpflichtet, als diese zukünftig vermietet werden konnten. Auf diese Rechtsposition (Nichtzahlung von Miete für zur Verfügung gestellte Mietflächen) verzichtete X gegen eine Entschädigungszahlung. Es liegt somit ein entgeltlicher Leistungsaustausch vor. Diese Leistung fällt nicht unter die Steuerfreiheit für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken. Denn die Zahlung beruht nicht auf einer Gebrauchsüberlassung, sondern auf einem anderen Rechtsgrund. Es handelt sich um einen vertraglichen Rechtsverzicht.

Die Steuerfreiheit ergibt sich aber aus Umsatzsteuergesetz. Danach sind "die Übernahme von Verbindlichkeiten, von Bürgschaften und anderen Sicherheiten sowie die Vermittlung dieser Umsätze" steuerfrei. Darunter fällt die Übernahme einer Vermietungsgarantie, wie sie hier vorliegt. Dies hat zur Folge, dass auch die Ablösung der Mietpreisgarantie steuerfrei bleibt. Bei dem sonach steuerfreien Verzicht auf die Vermietergarantie handelt es sich jedoch um einen optionsfähigen Umsatz. Mit der im Juni 2008 an A gesondert ausgewiesenen Steuer optierte X zur Umsatzsteuer. Die wirksame Option führt zur Umsatzsteuer-Pflicht der Verzichtleistung im Jahr der Leistungserbringung. Das ist aber das Vorjahr (2007). Eine Besteuerung im Streitjahr (2008) scheidet daher aus.

Einspruch: Einfache E-Mail genügt

Ein Einspruch kann mit einfacher E-Mail eingelegt werden. Eine qualifizierte elektronische Signatur ist nicht erforderlich.

Hintergrund

A wandte sich gegen die Aufhebung eines Kindergeldbescheids vom 17.1.2013. Sie erhob ihren Einspruch mit einfacher E-Mail. Im Bescheid war die E-Mail-Adresse der Familienkasse angegeben. Die Familienkasse wies den Einspruch als unbegründet zurück. Das Finanzgericht urteilte, dass der Bescheid bestandskräftig geworden ist, da der Einspruch per E-Mail nicht wirksam eingelegt wurde. Denn für die Einspruchseinlegung ist eine qualifizierte elektronische Signatur erforderlich gewesen.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof gab dagegen der Klägerin Recht und hob das Finanzgerichtsurteil auf.

Nach der alten gesetzlichen Regelung (bis 31.7.2013) war der Einspruch schriftlich einzureichen oder zur Niederschrift zu erklären. Nach der Auffassung des Bundesfinanzhofs bedeutet "schriftlich" aber nicht "Schriftform". Schriftform bedeutet eigenhändige Unterschrift. Ein solches Unterschrifterfordernis besteht jedoch im Fall der Einspruchseinlegung nicht. Hier reicht es aus, wenn aus dem Schriftstück hervorgeht, wer den Einspruch eingelegt hat. Wird der Einspruch elektronisch eingelegt, setzt dessen Wirksamkeit deshalb keine elektronische Signatur voraus.

Stromdiebstahl des Mieters: Fristlose Kündigung ist gerechtfertigt

Es gibt zahlreiche clevere Möglichkeiten, Strom zu sparen. Eine Stromquelle des Vermieters unbefugt anzuzapfen, zählt allerdings nicht dazu. Denn dann darf der Vermieter fristlos kündigen.

Hintergrund

Im November 2013 fanden in dem Haus, in dem sich die vermietete Wohnung befindet, Bauarbeiten statt. Im Treppenhaus war eine Baustromversorgung installiert. Diese wurde aus der Wohnung heraus angezapft. Die Stromversorgung der Wohnung selbst war wegen Zahlungsrückständen unterbrochen.

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen der unbefugten Stromentnahme fristlos, hilfsweise ordentlich, und verlangt die Räumung der Wohnung.

Der Mieter wendet ein, wegen des Stromausfalls nicht mehr in der Wohnung gewohnt zu haben. In der Wohnung habe sich ein Verwandter aufgehalten.

Entscheidung

Die Räumungsklage des Vermieters hatte Erfolg. Die unberechtigte Entnahme von Strom aus einer Stromquelle des Vermieters ist ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung. Deshalb berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Selbst wenn nicht der Mieter selbst, sondern sein Besucher den Strom entnommen haben sollte, ist die Kündigung berechtigt. Da sich der Besucher nach dem Vortrag des Mieters 2 Monate in der Wohnung aufgehalten hat, lag eine Gebrauchsüberlassung vor. Der Mieter hatte daher ein Verschulden des Besuchers zu vertreten.

Hausmeisterkosten: Vermieter muss Tätigkeiten im Einzelnen nachweisen

Ein Vermieter muss beweisen, welche Arbeiten der Hausmeister verrichtet hat, wenn der Mieter bestreitet, dass Hausmeisterkosten aus der Betriebskostenabrechnung tatsächlich angefallen sind. Der Hausmeistervertrag allein reicht als Nachweis nicht aus.

Hintergrund

In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 entfallen auf die Mieterin Hausmeisterkosten von 357 EUR. Die Mieterin erkennt hiervon lediglich einen Betrag von 57 EUR an. Darüber hinaus bestreitet sie, dass ein Hausmeister tätig geworden ist. Außerdem verstoßen die Hausmeisterkosten ihrer Ansicht nach gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Die Vermieterin hat zum Nachweis der Hausmeisterkosten einen Dienstleistungsvertrag vorgelegt. Aus diesem ergeben sich die Aufgaben des Hausmeisterservice. Auch wird zwischen Instandhaltungs- und anderen Aufgaben unterschieden.

Entscheidung

Das Gericht gab der Mieterin Recht. Sie muss die Hausmeisterkosten über den anerkannten Betrag hinaus nicht zahlen. Die Vermieterin hat die abgerechneten Hausmeisterkosten nicht konkret vorgetragen und nicht bewiesen.

Der vorgelegte Hausmeistervertrag allein genügt als Nachweis nicht. Insbesondere ist hieraus nicht ersichtlich, wann der Hausmeister welche Arbeiten wo im Objekt verrichtet hat und wie diese gegenüber der Vermieterin abgerechnet worden sind. Die Auflistungen, was seitens des Hausmeisterservice gegenüber der Vermieterin geschuldet gewesen ist, sagen nichts darüber aus, was tatsächlich getan worden ist.

Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, die umzulegenden Betriebskosten so darzustellen, dass der Mieter nachvollziehen kann, welche Arbeiten wann tatsächlich ausgeführt worden sind und für welche Arbeiten welche Beträge aufgewendet worden sind, um die Durchführung der Arbeiten und Angemessenheit der geltend gemachten Kosten nachprüfen zu können. Dies war hier nicht gegeben.

Nasse Wand im Badezimmer: Wann die Wohngebäudeversicherung zahlen muss

Ein Wasserschaden im Haus ist kein Spaß. Weigert sich dann auch noch die Versicherung, den Schaden zu übernehmen, ist das richtig ärgerlich. Umso erfreulicher ist ein Urteil aus Schleswig-Holstein, das zugunsten des geschädigten Hausbesitzers entschied.

Hintergrund

Ein Hausbesitzer entdeckte im Badezimmer eine nasse Wand. Ein Sachverständiger erkannte nach dem Abschlagen der Fliesen als Ursache einen altersbedingten Verschleiß einer dauerelastischen Fuge am Übergang von der Badewanne zur Wand. Die Reparatur sollte 6.515 EUR kosten.

Doch die Wohngebäudeversicherung weigert sich, die Kosten zu übernehmen. Ihre Begründung: Die Schäden seien durch Spritz- und Planschwasser entstanden. Wahrscheinlich sei über die Handbrause beim Duschen Wasser auf die Fensterbank der Außenbank gelangt und von dort in das Ständerwerk. Weder die Fensterbank noch die gefliesten Wände gehörten zu den mit dem Rohrsystem verbundenen Einrichtungen im Sinne der Versicherungsbedingungen. Zudem habe der Kläger Obliegenheiten verletzt, weil er die Schadenstelle verändert habe.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht entschied zugunsten des Hausbesitzers, dass ein Versicherungsfall eingetreten ist. Der Kläger kann also von seiner Versicherung die Regulierung des Wasserschadens verlangen.

Die Begründung der Richter: Als Leitungswasser gilt u.a. Wasser, das bestimmungswidrig und unmittelbar ausgetreten ist, z. B. aus Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung und der damit verbundenen Schläuche oder aus mit den Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung verbundenen Einrichtungen oder aus deren wasserführenden Teilen. Ob das Wasser durch die Silikonfuge zwischen Badewannenrand und Fliesenunterkante in die Wand eingedrungen oder durch die womöglich schon recht alten Fliesen in die Wand gelangt ist, ist nach Ansicht des Gerichts unerheblich, so das Gericht.

Der Hauseigentümer hat auch keine Obliegenheit verletzt. Zwar schreiben die Versicherungsbedingungen vor, dass die Schadenstelle möglichst so lange unverändert gelassen werden muss, bis sie von der Versicherung freigegeben worden ist. Man kann dem Kläger aber nicht verdenken, dass er, nachdem er den großflächigen Wasserschaden entdeckt hatte, dessen Ursache ihm nicht klar war, sofort Maßnahmen ergriff, um den Schaden festzustellen und er deshalb ein Sanierungsunternehmen einschaltete.

Verletzung des Gemeinschaftseigentums: Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dagegen vorgehen

Beeinträchtigt ein Bauvorhaben eines Nachbarn das Gemeinschaftseigentum, kann dagegen nur die Wohnungseigentümergemeinschaft vorgehen, nicht ein einzelner Wohnungseigentümer.

Hintergrund

Auf dem Nachbargrundstück soll ein Mehrfamilienhaus mit Garagen errichtet werden. Gegen die Baugenehmigung wendet sich eine Wohnungseigentümerin. Sie hat Klage vor dem Verwaltungsgericht erhoben und rügt, die in der Landesbauordnung vorgeschriebenen Abstandsflächen seien nicht eingehalten. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts sind die vorgeschriebenen Abstandsflächen tatsächlich unterschritten, allerdings betrifft dies nur das Gemeinschaftseigentum.

Die Wohnungseigentümerin beantragt, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen die Baugenehmigung anzuordnen.

Entscheidung

Obwohl im vorliegenden Fall das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt ist, hatte der Antrag keinen Erfolg. Denn die Wohnungseigentümerin kann sich nicht darauf berufen, dass ihr Miteigentumsanteil durch das Bauvorhaben rechtswidrig beeinträchtigt werde. Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht der einzelne Wohnungseigentümer ist berechtigt, Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums im Wege von Abwehrrechten gegen ein Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück geltend zu machen. Anhaltspunkte dafür, dass hier eine Verletzung des Sondereigentums der klagenden Eigentümerin gegeben sein könnte, waren nicht ersichtlich.

Trotz Anfechtung der Jahresabrechnung: Zahlungspflicht besteht

Wird eine Jahresabrechnung von einem Wohnungseigentümer angefochten, ändert dies erst einmal nichts an seiner Zahlungspflicht. Solange diese nicht rechtskräftig für unwirksam erklärt worden ist, kann ein Wohnungseigentümer nicht einwenden, die Abrechnung sei unwirksam.

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verklagte eine Wohnungseigentümerin auf Zahlung des restlichen Hausgelds. Sie stützte ihren Anspruch auf eine beschlossene Jahresabrechnung.

Diese Jahresabrechnung war jedoch angefochten und vom Amtsgericht für ungültig erklärt worden. Dagegen wurde Berufung eingelegt.

Während dieses Berufungsverfahren noch lief, wurde der Zahlungsklage der Wohnungseigentümergemeinschaft stattgegeben, wogegen wiederum die Wohnungseigentümerin Berufung eingelegt hat.

Schließlich wurde in dem Verfahren über die Jahresabrechnung die Berufung zurückgenommen. Im Zahlungsprozess haben die Parteien daraufhin die Hauptsache für erledigt erklärt. Streitig war jetzt nur noch, wer die Kosten des Prozesses tragen muss.

Entscheidung

Das Gericht entschied, dass die Wohnungseigentümerin die Kosten des Zahlungsprozesses tragen muss. Die Begründung: Ihre Klage gegen die Jahresabrechnung hatte keine aufschiebende Wirkung. Solange Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und begründen daher auch eine Zahlungspflicht. Die Eigentümerin hätte den Zahlungsprozess also auch ohne das erledigende Ereignis verloren.

Denn da in jedem Falle bis zum rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens bezüglich der Jahresabrechnung eine Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers besteht, ist die Verteidigung gegen die Inanspruchnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Argument, der Beschluss sei ungültig, ohne jegliche Erfolgsaussicht.

Nießbraucher ist rechtlich kein Wohnungseigentümer

Nießbraucher einer Eigentumswohnung sind keine Wohnungseigentümer und deshalb nicht verpflichtet, die Inanspruchnahme des Sondereigentums für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu dulden.

Hintergrund

Die Beklagten sind Nießbraucher einer Eigentumswohnung. Auf einer Eigentümerversammlung wurde die Sanierung von Terrassen und Balkonen beschlossen. Außerdem wurde die Verwalterin ermächtigt, gerichtliche Schritte gegen Eigentümer einzuleiten, die die Durchführung baulicher Maßnahmen behindern oder den Zugang zu den zu sanierenden Stellen verweigern, sowie bevollmächtigt, hierzu einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Die Nießbraucher verweigerten das Betreten der von ihnen bewohnten Wohnung zum Zwecke der Sanierung und sprachen gegen die beauftragten Firmen und den Architekten ein Hausverbot aus.

Entscheidung

Die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Duldung der Sanierungsarbeiten und Gestattung des Zutritts zur Wohnung hat keinen Erfolg.

Die gesetzlichen Regelungen rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer. Darunter fallen auch Nießbraucher.

In Betracht kommen könnten Ansprüche gegen die Nießbraucher aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Diese stünden allerdings nur den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Von der Wohnungseigentümergemeinschaft dürften sie nur geltend gemacht werden, wenn diese die Ansprüche durch das sog. Ansichziehen vergemeinschaftet hätte. Dies war hier nicht der Fall.

Falsche Betriebskostenabrechnung zur Wahrung der Abrechnungsfrist? Das funktioniert nicht

Betriebskosten müssen innerhalb eines Jahres abgerechnet werden. Verschickt ein Vermieter eine Betriebskostenabrechnung mit bewusst falschen Angaben, nur um die Abrechnungsfrist zu wahren, verhindert dies den Fristablauf nicht.

Hintergrund

Im Dezember 2012 übersandte die Vermieterin dem Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011 mit einer Nachforderung von 256 EUR. Grundlage der Abrechnung waren jedoch die Kosten aus dem Jahr 2010, da die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt.

Nachdem die Vermieterin die Jahresabrechnung für 2011 erhalten hatte, erstellte sie im April 2013 eine neue Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 mit einer Nachforderung von 345 EUR.

Entscheidung

Das Gericht folgt nicht der Auffassung des Vermieters, dass die im Dezember 2012 übersandte Abrechnung die einjährige Abrechnungsfrist gewahrt habe. Es entschied vielmehr, dass die Vermieterin keine Nachzahlung verlangen kann, weil sie die Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums nicht eingehalten hat.

Die Abrechnung aus dem Dezember 2012 stellt den Versuch dar, den Ausschluss der Nachforderung infolge Versäumens der Abrechnungsfrist zu umgehen. Die absichtlich falsche Angabe der Gesamtkosten allein zur Wahrung der Abrechnungsfrist ist nicht geeignet, die Frist zugunsten des Vermieters als gewahrt anzusehen.

Der Vermieter muss sich rechtzeitig bemühen, die Gesamtkosten des Abrechnungsjahres zu ermitteln und eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen. Das gilt auch bei vermieteten Eigentumswohnungen. Der Vermieter muss frühzeitig beim Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Abrechnung anmahnen und ggf. weitere geeignete und zumutbare Schritte unternehmen. Wenn er dies getan hat und trotzdem die Abrechnungsfrist versäumt wird, kann der Vermieter sich darauf berufen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Fahrten zum Vermietungsobjekt: Wann nur die Entfernungspauschale angesetzt werden darf

Fährt ein Vermieter 166 bzw. 215 mal in einem Jahr zu seinen beiden Vermietungsobjekten, um dort z. B. Kontrollen und regelmäßige Arbeiten vorzunehmen, handelt es sich bei beiden Mietobjekten jeweils um eine regelmäßige Tätigkeitsstätte. Die Fahrten können deshalb nur mit der Entfernungspauschale abgerechnet werden.

Die Steuerpflichtigen erzielten u. a. Einkünfte aus der Vermietung von 2 Wohnobjekten. In der Einkommensteuererklärung machten die Steuerpflichtigen Fahrtkosten in Höhe von 3.224 gefahrenen Kilometern pauschal mit 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer = 967,20 EUR für Fahrten zu den beiden Vermietungsobjekten geltend, die sie anteilig als Werbungskosten bei beiden Objekten erklärten. Das Finanzamt hat die Kosten für die Fahrten zu den beiden Vermietungsobjekten nur mit der Entfernungspauschale berücksichtigt.

Entscheidung

Das Finanzgericht folgte der Einschätzung des Finanzamts.

Der Ort der regelmäßigen Tätigkeitsstätte ist für jedes einzelne Mietobjekt gesondert zu bestimmen. Das Finanzgericht geht auf der Grundlage der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur regelmäßigen Arbeitsstätte bei Arbeitnehmern davon aus, dass eine regelmäßige Tätigkeitsstätte am Vermietungsobjekt nur angenommen werden kann, wenn sich am Vermietungsobjekt im Wege einer Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls der quantitative und qualitative Mittelpunkt der gesamten – auf dieses Objekt bezogenen – auf die Einkünfteerzielung gerichteten Tätigkeit des Steuerpflichtigen befindet.

Gegen eine Einordnung des Vermietungsobjekts als regelmäßige Tätigkeitsstätte spreche insbesondere, wenn dieses nur gelegentlich aufgesucht wird. Regelmäßige Fahrten zum Vermietungsobjekt zur Vornahme umfangreicher Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Überwachungs- und Pflegetätigkeiten sprechen für eine insoweit regelmäßige Tätigkeitsstätte.

Außergewöhnliche Belastungen dürfen nicht auf mehrere Jahre verteilt werden

Außergewöhnliche Belastungen sind nur in dem Jahr abziehbar, in dem sie geleistet wurden. Das gilt auch für sehr hohe Ausgaben. Diese können auch dann nicht auf mehrere Jahre verteilt werden, wenn sie sich im Kalenderjahr, in dem sie verausgabt worden sind, steuerlich nur sehr eingeschränkt auswirken.

Die Eltern hatten im Jahre 2011 ihr Wohnhaus mit umfangreichen Baumaßnahmen behindertengerecht umgestaltet, um ihre schwerbehinderte Tochter in ihren eigenen Räumlichkeiten betreuen und pflegen zu können. Dazu hatten sie u. a. einen Lastenaufzug und einen mobilen Lifter angebaut und für ihre Tochter ein Pflegezimmer mit Spezialbett und Spezialbadewanne eingerichtet. Die 2011 angefallenen Kosten beliefen sich auf knapp 166.000 EUR, von denen die Pflegekasse nur gut 2.500 EUR übernahm. Den Restbetrag wollten die Kläger – gleichmäßig auf die Jahre 2011 bis 2013 verteilt – als außergewöhnliche Belastung von ihren steuerpflichtigen Einkünften in Abzug bringen. Das Finanzamt hatte dagegen den Standpunkt vertreten, dass der Gesamtbetrag steuerlich nur im Kalenderjahr 2011 Berücksichtigung finden könne, und die Einkommensteuer nur für das Jahr 2011 auf 0 EUR festgesetzt.

Entscheidung

Das Finanzgericht hat sich der Auffassung des Finanzamts angeschlossen. Der Zeitpunkt des steuerlichen Abzugs werde durch das sog. Abflussprinzip und den Grundsatz der Abschnittsbesteuerung vorgegeben und sei daher nur in dem Veranlagungszeitraum zulässig, in dem der Betrag auch verausgabt worden sei. Zwar liege eine besondere Härte darin, dass die Umbaukosten im Jahre 2011 höher gewesen seien als der Gesamtbetrag der Einkünfte der Kläger, sodass der die Einkünfte übersteigende Teil der Ausgaben sich in diesem Jahr steuerlich nicht mehr habe auswirken können. Eine Verteilung auch auf nachfolgende Kalenderjahre sei indessen nicht möglich.

Laminat statt Teppich: Mieter muss einverstanden sein

Teppichboden ist nicht jedermanns Sache. Laminat allerdings auch nicht. Ein Vermieter sollte sich deshalb mit dem Mieter über den Bodenbelag einigen, denn gegen den Willen des Mieters darf er z. B. nicht den Teppich durch Laminat ersetzen.

Die Mieterin einer Wohnung verlangt von der Vermieterin, in der Wohnung den alten, verschlissenen Teppichboden gegen einen neuen Teppichboden auszutauschen. Sie hatte die Wohnung bereits mit Teppichboden angemietet.

Die Vermieterin ist zum Austausch des Bodenbelages bereit, möchte allerdings Laminat verlegen lassen, weil dieses langlebiger sei und sich besser pflegen lasse. Hiermit ist die Mieterin nicht einverstanden.

Entscheidung

Vor dem Landgericht bekam die Mieterin Recht, die Vermieterin muss also den alten Teppichboden gegen einen neuen austauschen. Sie ist im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht verpflichtet, den abgenutzten Teppichboden zu entfernen und einen neuen Bodenbelag einzubringen. Sie ist aber nicht berechtigt, den Teppichboden durch einen Laminatboden zu ersetzen.

Maßnahmen, die die Mietsache wesentlich verändern, wären als Modernisierung zu werten und entsprechend formell anzukündigen. Der Austausch von Teppich gegen Laminat stellt eine wesentliche Abweichung vom bisherigen Zustand dar. Das subjektive Wohngefühl würde erheblich verändert. Dass Teppichboden als Bodenbelag im Mietvertrag nicht ausdrücklich festgelegt ist, ist dabei unerheblich. Bereits bei Anmietung war Teppichboden vorhanden, sodass dies den vertragsgemäßen Zustand darstellt.

Darüber hinaus überwiegen hier die Interessen der Mieterin an der Beibehaltung des Teppichbodenbelags (bisheriges Wohngefühl) die Interessen der Vermieterin (langlebigerer Bodenbelag) an der Einbringung eines Laminatbodens.

In welcher Form müssen vor einer Auftragsvergabe den Wohnungseigentümern Vergleichsangebote vorliegen?

Vor einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine größere Auftragsvergabe müssen mehrere Vergleichsangebote vorliegen. Diese müssen aber nicht an alle Eigentümer übersandt werden. Es kann ausreichen, den Eigentümern einen Preisspiegel zu übersenden.

Die Wohnungseigentümer beschlossen in einer Eigentümerversammlung die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen mit einem Kostenvolumen von 14.000 EUR.

Vor der Beschlussfassung hatte der Verwalter 3 Angebote verschiedener Firmen eingeholt und in einem Preisspiegel zusammengefasst. Dieser wurde den Eigentümern vor der Versammlung übermittelt. Die Angebote selbst wurden den Eigentümern zuvor nicht übersandt.

Ein Eigentümer hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben, da es an der Vorlage von Alternativangeboten gefehlt hätte.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von (größeren) Aufträgen über Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten entspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zuvor mehrere Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

Diesen Anforderungen hat das Vorgehen der Wohnungseigentümer vorliegend entsprochen. Durch die Übersendung des Preisspiegels hatten die Eigentümer sowohl im Vorfeld als auch in der Eigentümerversammlung Gelegenheit, sich weitergehend zu informieren. Es besteht keine generelle Pflicht, Alternativangebote an sämtliche Wohnungseigentümer zu übersenden.

Wesentlich ist, dass den Eigentümern aufgrund mehrerer Angebote ausreichende Informationsmöglichkeiten gegeben werden, auf deren Grundlage sie ihre Entscheidung treffen. Es kommt nicht darauf an, in welcher Form die verschiedenen Angebote den Wohnungseigentümern zugänglich gemacht werden.

Gerade bei umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen und größeren Wohnungseigentumsanlagen würde es einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeuten, stets die vorherige Übersendung von mehreren gegebenenfalls äußerst umfangreichen Sanierungsangeboten zu verlangen.

Es war dem interessierten Wohnungseigentümer daher zuzumuten, sich die Informationen durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu beschaffen und gegebenenfalls ergänzende Fragen in der Eigentümerversammlung zu stellen.

Mietkaution: Offen ausgewiesenes Sonderkonto zwingend erforderlich

Der Vermieter muss eine Mietkaution, die ihm der Mieter überlassen hat, von seinem Vermögen getrennt anlegen. Um diese Zwecke zu erfüllen, muss die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto ("Mietkautionskonto") angelegt werden.

Dies hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung nochmals bekräftigt. Damit soll sichergestellt werden, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert und der Mieter im Fall der Insolvenz des Vermieters geschützt ist. Außerdem soll hierdurch das Pfandrecht der Banken am Kautionskonto ausgeschlossen werden.

Die Anlage muss für jeden Gläubiger des Vermieters eindeutig ihren Treuhandcharakter erkennen lassen. Es reicht daher nicht aus, die Mietkaution auf einem versteckt treuhänderisch geführten Konto anzulegen.

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Kaution in dieser Weise anlegt. Dieser Anspruch besteht auch noch nach Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution.

Wenn der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen ist, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu. Dies gilt auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.

Kündigung wegen Eigenbedarf und Mischmietverhältnis: Worauf muss sich der Eigenbedarf beziehen?

Überwiegt bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis die Wohnnutzung, muss sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume beziehen, nicht auf die gewerblich genutzten Räume.

Die Mieter nutzen das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen vertragsgemäß teilweise zum Wohnen und teilweise gewerblich als Ladengeschäft. Im April 2012 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Seiner 28-jährigen Tochter und der 7-jährigen Enkelin, die beide noch in seinem Haushalt lebten, möchte er eine eigene Wohnung zur Verfügung stellen.

Die Mieter akzeptieren die Kündigung nicht. Sie wenden ein, der Eigenbedarf müsse sich auch auf die gewerblich genutzten Flächen beziehen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hält dagegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs für wirksam und gibt damit dem Vermieter Recht.

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht. Der Wunsch des Vermieters, die von den Mietern bewohnten Räume seiner Tochter und deren Kind zur Verfügung zu stellen, damit diese einen eigenen Hausstand begründen können, erfüllt diese Voraussetzung.

Es ist unerheblich, dass die Tochter nur die Wohnräume nutzen will. Bei einem Mischmietverhältnis, das insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen ist, braucht sich der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.

Bei gewerblich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Vermieters zu einer ordentlichen Kündigung gerade nicht von einem berechtigten Interesse ab.

Schatten von Bäumen: Wann muss der Nachbar diesen akzeptieren?

Werfen die Bäume des Nachbarn Schatten auf das eigene Grundstück, ist das grundsätzlich hinzunehmen.

Die Kläger sind seit 1990 Bewohner und seit 1994 Eigentümer des Grundstücks, das mit einem nach Süden ausgerichteten Reihenhausbungalow bebaut ist. Der Garten grenzt an eine öffentliche Grünanlage. Dort stehen in einem Abstand von über 9 Metern von der Grenze 2 ca. 25 Meter hohe, gesunde Eschen.

Die Eigentümer des Grundstücks verlangen von der Stadt, die Bäume zu beseitigen. Ihr Garten werde durch die Bäume vollständig verschattet und sei deshalb weder zur Erholung geeignet noch zur Pflege ihrer anspruchsvollen Bonsai-Kulturen. Bei Erwerb des Hauses sei das Wachstum der Bäume nicht vorhersehbar gewesen. Solch hoch wachsende Laubbäume seien mit einer konzeptionell nach Süden ausgerichteten Bungalow-Siedlung unvereinbar.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat dagegen entschieden, dass keine Beeinträchtigung des Eigentums vorliegt. Die Klage hatte deshalb keinen Erfolg.

Zwar kann ein Grundstückseigentümer bestimmte Einwirkungen, die vom Nachbargrundstück ausgehen, abwehren. Der Entzug von Luft und Licht reicht insoweit aber nicht aus.

Eine Eigentumsbeeinträchtigung scheidet auch deshalb aus, weil die im Landesrecht niedergelegten Abstandsvorschriften, wonach stark wachsende Bäume zur Grundstücksgrenze einen Abstand von 4 Metern wahren müssen, eingehalten sind.

Ein aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis hergeleiteter Beseitigungsanspruch kommt mit Rücksicht auf die nachbarrechtlichen Sonderregelungen nur in Ausnahmefällen in Betracht. Er setzt voraus, dass die Eigentümer wegen der Höhe der Bäume ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Nachteilen ausgesetzt werden. Daran fehlt es, weil die Gartenfläche nicht das ganze Jahr über vollständig im Schatten liegt.

Laden darf nicht als Gaststätte genutzt werden

Dient eine Teileigentumseinheit laut Teilungserklärung als Laden, darf sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden.

Die Teileigentümerin hat die Einheit, die in der Teilungserklärung als "Ladenraum" bezeichnet wird, 1995 erworben, nachdem sie darin bereits seit 1989 als Pächterin eine Gaststätte betrieben hatte. Diese ist seit 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet.

Im Mai 2011 fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss, wonach "die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis 1 Uhr nachts geöffnet sein dürfen".

Entscheidung

Vor dem Bundesgerichtshof bekam die Wohnungseigentümergemeinschaft Recht.

Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Öffnung der Gaststätte nach 1 Uhr nachts zu unterlassen, ist nicht verwirkt. Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein sollte, ist die Eigentümerin nicht so zu stellen, als diene ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer nämlich nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.

Hinzu kommt, dass eine Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung als Laden dient, grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden darf.

Überwachungskameras: Einsatz nur innerhalb enger Grenzen zulässig

Überwachungskameras werden gerne aufgestellt, um Einbrecher und Vandalen abzuschrecken. Doch die Überwachung des eigenen Grundstücks kann unzulässig sein, wenn die betroffenen Nachbarn sich dadurch beeinträchtigt sehen.

Geklagt hatte die Bewohnerin eines Mehrfamilienhauses, nachdem der Inhaber eines auf dem Nachbargrundstücks angesiedelten Gewerbebetriebs insgesamt 4 Videokameras an den Grundstücksseiten installiert hatte, um sein Eigentum vor Einbrüchen und Vandalismus zu schützen.

Ebenso wollte er mit den Aufnahmen beweisen, dass die Klägerin regelmäßig rechtswidrig sein Grundstück befahre und ihren Pkw dort abstelle. Da 2 der Kameras zunächst auch Teile des von der Klägerin bewohnten Grundstücks erfassten, hatte diese gegen die Überwachung geklagt, weil sie hierin eine Beeinträchtigung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts und des Rechts auf informationelle Selbstbestimmung sah.

Entscheidung

Vor dem Landgericht bekam die Klägerin Recht. Der Beklagte wurde angewiesen, vorhandene Videokameras abzubauen.

Die beiden beanstandeten Kameras waren zwar inzwischen so eingestellt, dass diese ausschließlich das eigene Grundstück des Beklagten erfassen. Das ist jedoch nicht ausreichend, weil die Klägerin objektiv und ernsthaft eine andauernde Überwachung befürchten müsse.

Das Persönlichkeitsrecht der Klägerin überwiegt in dem konkreten Fall das berechtigte Überwachungsinteresse des Beklagten. Zudem sei es nicht ersichtlich, weshalb die Videoaufzeichnungen auch während der Betriebszeiten durchgeführt werden müssten. Um die vom Beklagten behaupteten Rechtsverstöße der Klägerin zu dokumentieren, seien auch weniger einschneidende Maßnahmen möglich.

Elektronische Steuererklärung: Ist schlichtes Vergessen grob fahrlässig?

Vergisst der Steuerpflichtige, einen steuermindernden Betrag in seiner Steuererklärung anzugeben, und wird der Steuerbescheid bestandskräftig, kann dieser zwar grundsätzlich geändert werden. Das geht aber nur, wenn das Vergessen nicht grob fahrlässig war.

X war an einer GmbH beteiligt, die in 2007 liquidiert wurde. Der Verlust des X aus der Auflösung der GmbH betrug rund 200.000 EUR. Die vom Steuerberater des X gefertigten Erklärungen zur Einkommensteuer und zur Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags enthielten keine Angaben zu dem Veräußerungsverlust. Der Berater hatte den Übertrag in das entsprechende Feld des elektronischen DATEV-Formulars "schlicht vergessen".

X beantragte in 2011, den Verlustfestfeststellungsbescheid zu ändern und den Auflösungsverlust zu berücksichtigen. Die gegen die ablehnende Entscheidung des Finanzamts erhobene Klage wies das Finanzgericht ab. Zwar treffe X selbst kein grobes Verschulden. Jedoch sei ihm das Verschulden seines Beraters zuzurechnen. Das Vergessen der Übertragung des bereits berechneten Verlustbetrags in den elektronischen Vordruck sei grob fahrlässig. Wegen des groben Verschuldens an dem nachträglichen Bekanntwerden der steuermindernden Tatsachen könne die Veranlagung nicht mehr geändert werden.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof zeigte sich in seiner Entscheidung großzügiger. Er betonte, dass der Begriff des Verschuldens bei elektronisch gefertigten Steuererklärungen grundsätzlich so auszulegen ist wie bei schriftlich gefertigten Erklärungen. Allerdings ist bei elektronischen Erklärungen besonders zu berücksichtigen, dass die Übersichtlichkeit eingeschränkt sein kann und die ausgefüllten Felder mitunter schwieriger als bei einer Erklärung in Papierform zu überblicken sind.

Fehler und Nachlässigkeiten, die üblicherweise vorkommen und mit denen immer gerechnet werden muss, stellen keine grobe Fahrlässigkeit dar. Insbesondere bei unbewussten Fehlern, die selbst bei sorgfältiger Arbeit nicht zu vermeiden sind, kann grobe Fahrlässigkeit ausgeschlossen sein. Zu solchen unbewussten – rein mechanischen – Versäumnissen zählen bloße Übertragungs- oder Eingabefehler, wie sie selbst bei sorgfältiger Arbeit nicht zu vermeiden sind.

Grobe Fahrlässigkeit liegt nur dann vor, wenn der Steuerpflichtige oder der Berater in Steuerformularen gestellte Fragen bewusst nicht beantwortet oder klare und ausreichend verständliche Hinweise bewusst unbeachtet lässt.

Reverse-Charge-Verfahren und Bauleistungen: Keine Nachforderung von Umsatzsteuer

Unternehmen, die Bauleistungen an Bauträger erbracht und dabei das Reverse-Charge-Verfahren angewendet haben, müssen nach einer Änderung der Rechtslage bzw. Rechtsprechung nicht rückwirkend Umsatzsteuer zahlen.

Der Antragsteller hatte im Jahr 2009 als Bauunternehmer Bauleistungen an verschiedene Bauträger ausgeführt. Entsprechend der damaligen Verwaltungsauffassung gingen die Beteiligten davon aus, dass die Bauträger als Leistungsempfänger die Umsatzsteuer schulden, weshalb die Steuer vom leistenden Bauunternehmer nicht an das Finanzamt abgeführt wurde. Aufgrund eines Urteils des Bundesfinanzhofs forderten die Bauträger die ihrerseits gegenüber dem Finanzamt angemeldete Umsatzsteuer zurück. Daraufhin setzte das Finanzamt die Umsatzsteuer gegenüber dem leistenden Bauunternehmer fest und berief sich dabei auf eine im Jahr 2014 neu geschaffene gesetzliche Regelung.

Entscheidung

Das Finanzgericht hat dem Antrag auf Aussetzung der Vollziehung des Bauunternehmers stattgegeben, da dem Antragsteller Vertrauensschutz gewährt werden müsse. Danach darf bei der Aufhebung oder Änderung eines Steuerbescheids nicht zuungunsten des Steuerpflichtigen berücksichtigt werden, dass eine allgemeine Verwaltungsvorschrift der Bundesregierung, einer obersten Bundes- oder Landesbehörde von einem obersten Gerichtshof des Bundes als nicht mit dem geltenden Recht in Einklang stehend bezeichnet worden ist. Weil die neue gesetzliche Regelung diesen Vertrauensschutz ausdrücklich ausschließt, spricht viel dafür, dass insoweit eine unzulässige echte Rückwirkung vorliegt. Zumindest erscheint eine solche nicht ausgeschlossen, da der Gesetzgeber mit der neuen Vorschrift in die zum Zeitpunkt der Gesetzesverkündung bereits entstandene Umsatzsteuerschuld für 2009 nachträglich eingegriffen hat.

Generell verstößt es gegen jegliches Rechtsempfinden, wenn bauleistende Unternehmer im Vertrauen auf damals bestehende Verwaltungsanweisungen gezielt danach gehandelt haben und nun Jahre später in Anspruch genommen werden sollen.

Grunderwerbsteuer: Verlängerung der Festsetzungsfrist bei Verletzung der Anzeigepflicht?

Verletzt ein Notar die ihm obliegende Anzeigepflicht leichtfertig, indem er die Anzeige an die Körperschaftsteuer- statt an die Grunderwerbsteuer-Stelle schickt, wird die Festsetzungsfrist für die Grunderwerbsteuer nicht verlängert.

Der Alleingesellschafter G übertrug Geschäftsanteile an P. Den noch verbliebenen Geschäftsanteil verkaufte er durch Notarvertrag v. 25.4.2001 ebenfalls an P. Der Notar übersandte die Verträge über die Veräußerungen unter Bezugnahme auf seine Anzeigepflicht an die Körperschaftsteuer-Stelle des Finanzamts.

Mit Vertrag vom 30.1.2002 erwarb G von P sämtliche Anteile zurück. Der Notar übersandte diesen Vertrag ebenfalls an die Körperschaftsteuer-Stelle (eingegangen am 5.2.2002). Die Körperschaftsteuer-Stelle fertigte darauf eine Kontrollmitteilung an die Grunderwerbsteuer-Stelle und fügte ihr den Vertrag bei. Ob diese Mitteilung bei der Grunderwerbsteuer-Stelle eingegangen ist, konnte nicht festgestellt werden. Erst mit Bescheid vom 22.2.2010 und Änderungsbescheid vom 20.4.2010 setzt das Finanzamt Grunderwerbsteuer fest.

Dagegen wandte sich G und machte Festsetzungsverjährung geltend. Das Finanzgericht gab seiner Klage statt.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof konnte über den Fall nicht abschließend entscheiden. In seiner Begründung stellte er fest:

Der Rückerwerb durch G mit Vertrag vom 30.1.2002 unterlag der Grunderwerbsteuer. Zwar wird bei einem Rückerwerb innerhalb von 2 Jahren die Steuerfestsetzung für den Erwerb und den Rückerwerb aufgehoben. Das setzt aber voraus, dass der ursprüngliche Erwerb (Verkauf des Restanteils durch G an P) ordnungsgemäß angezeigt wurde. Das war hier nicht der Fall. Denn die Anzeige muss grundsätzlich an die Grunderwerbsteuer-Stelle des Finanzamts übermittelt werden. Eine nicht ausdrücklich an die Grunderwerbsteuer-Stelle gerichtete Anzeige genügt nur dann, wenn sie sich nach ihrem Inhalt eindeutig an die Grunderwerbsteuer-Stelle richtet. Die Anzeige des Notars war jedoch ausdrücklich an die Körperschaftsteuer-Stelle gerichtet.

Bei einer fehlenden Anzeige beginnt die 4-jährige Festsetzungsfrist erst mit Ablauf des dritten Jahrs nach der Entstehung der Steuer. Die 4-jährige Frist endete somit regulär zum Jahresende 2009.

Allerdings ist zu beachten, dass in 2009, somit vor Ablauf der regulären 4-jährigen Frist, Bescheide über die gesonderte Feststellung der Grundstückswerte ergangen waren. Diese Bescheide (Grundlagenbescheide) haben zu einer Ablaufhemmung von 2 Jahren geführt mit der Folge, dass insoweit durch die angefochtenen Bescheide aus 2010 die Grunderwerbsteuer noch festgesetzt werden konnte.

Zur Verletzung der Anzeigepflichten stellt der Bundesfinanzhof klar, dass Täter einer leichtfertigen Steuerverkürzung nur der Schuldner sein kann, aber nicht der Notar. Dieser ist weder Steuerpflichtiger noch nimmt er im Hinblick auf die Anzeigepflicht Angelegenheiten des Steuerpflichtigen wahr. Eine entsprechende Wahrnehmung setzt eine rechtsgeschäftliche Beauftragung durch den Steuerschuldner voraus. Die nicht ordnungsgemäße Anzeige des Notars führte daher nicht zu einer Fristverlängerung.

Allerdings könnte auf Seiten des G als Steuerschuldner wegen Nichtabgabe der ihm obliegenden Anzeige eine leichtfertige Steuerverkürzung vorliegen.

Bekanntgabemangel: Keine Heilung, wenn Finanzamt Bekanntgabewillen aufgibt

Wird eine Bekanntgabevollmacht missachtet, gilt ein Einkommensteuerbescheid als nicht wirksam bekannt gegeben. Eine nachfolgende Weitergabe des Bescheids an den Bevollmächtigten kann zur Heilung des Bekanntgabemangels führen. Das gilt allerdings nicht, wenn das Finanzamt vorher ausdrücklich seinen Bekanntgabewillen aufgegeben hat.

Der am 29.12.2009 an den Steuerpflichtigen bekannt gegebene Einkommensteuerbescheid 2003 (Schätzungsbescheid wegen Nichtabgabe einer Steuererklärung) hätte aufgrund einer Bekanntgabevollmacht an den Bevollmächtigten bekannt gegeben werden müssen. Erst am 13.8.2012 leitete der Steuerpflichtige den Steuerbescheid an seinen Bevollmächtigten weiter. Dieser legte noch am gleichen Tag gegen den Bescheid Einspruch ein. Zuvor hatte das Finanzamt in einem Schreiben vom 3.8.2012 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Ausgangsbescheid vom 29.12.2009 nie existiert habe. Der Erlass eines erneuten Steuerbescheids sei nun jedoch nicht mehr möglich, da die Festsetzungsfrist für die Einkommensteuer 2003 bereits am 31.12.2010 abgelaufen sei. Hiergegen richteten sich der eingelegte Einspruch sowie die nachfolgend eingelegte Klage, mit der für 2003 Verluste aus der Veräußerung von Beteiligungen geltend gemacht wurden.

Entscheidung

Das Finanzgericht wies die Klage ab und bestätigte, dass die Festsetzungsfrist am 31.12.2010 abgelaufen ist.

Die Bekanntgabe des Einkommensteuerbescheids 2003 am 29.12.2009 war unwirksam, da das Finanzamt die vorliegende Bekanntgabevollmacht zugunsten des Bevollmächtigten nicht beachtet hatte. Ein derartiger Bekanntgabemangel kann durch die Weitergabe des Steuerbescheids an den Bekanntgabeempfänger geheilt werden. In diesem Fall liegt erst zum Zeitpunkt der Weitergabe des Bescheids eine wirksame Bekanntgabe vor.

Im Streitfall konnte es hierzu jedoch nicht mehr kommen, da das Finanzamt bereits zuvor gegenüber dem Bevollmächtigten des Steuerpflichtigen seinen Bekanntgabewillen für den am 29.12.2009 erlassenen Einkommensteuerbescheid ausdrücklich aufgehoben hatte.

Fehlerhafte Abrechnungen: Dienstleister muss Schadensersatz leisten

Ein Dienstleister, der fehlerhafte Heizkostenabrechnungen erstellt, muss dem Vermieter den dadurch entstandenen Schaden ersetzen. Das sind zum einen die Beträge, die der Vermieter seinen Mietern nach einer Abrechnungskorrektur erstatten muss, zum anderen die von anderen Mietern zu wenig gezahlten Beträge, die der Vermieter nicht mehr nachfordern kann.

Der Dienstleister hatte für die Wohnanlagen die Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 erstellt. Dabei addierte er Zählerstände, die nicht hätten addiert werden dürfen. Die Heiz- und Warmwasserkosten wurden den Wohnungen daher falsch zugeordnet. Die Abrechnungen wurden den Mietern übersandt. Teilweise leisteten die Mieter Nachzahlungen, teilweise erhielten sie Guthaben ausbezahlt.

Die korrigierten Abrechnungen haben die Mieter im November 2014 erhalten. Die überzahlten Beträge in Höhe von insgesamt 60.000 EUR wollen die Vermieter ihren Mietern erstatten. Diesen Betrag fordern sie als Schadensersatz von dem Dienstleister.

Entscheidung

Das Landgericht Berlin gab den Vermietern Recht.

Indem er Zählerstände zusammengerechnet hat, die er nicht hätte addieren dürfen, hat der Dienstleister seine vertragliche Verpflichtung, eine verbrauchsabhängige ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen, verletzt.

Den Vermietern ist durch die fehlerhaften Abrechnungen ein Schaden entstanden. Und zwar zum einen in Höhe der von einigen Mietern zu viel geleisteten Zahlungen, zum anderen in Höhe der den anderen Mietern zu wenig berechneten Heizkosten, denn diese können die Vermieter nicht nachträglich durch eine Änderung der Betriebskostenabrechnungen geltend machen. Die Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Im vorliegenden Fall haben die Vermieter jedoch die verspätete Geltendmachung der Heiz- und Warmwasserkosten zu vertreten, denn sie müssen sich das Verschulden des Dienstleisters als ihres Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen.

Die Mieter, die zu viel geleistet haben, können deshalb eine Rückzahlung dieser Zahlungen verlangen. Zwar ist die Frist für Einwendungen gegen die ersten, fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen abgelaufen. Allerdings hätten die Mieter die verspätete Geltendmachung der Einwendungen nicht zu vertreten, denn die ursprünglichen Betriebskostenabrechnungen enthielten Fehler, die durch bloße Prüfung und gegebenenfalls Vergleich mit dem Mietvertrag nicht erkennbar waren.

Vermieter darf Rauchmelder einbauen – auch wenn der Mieter eigene Geräte hat

Rauchmelder sind nicht nur sinnvoll, in den meisten Bundesländern sind sie gesetzlich vorgeschrieben. Der Mieter muss den Einbau dieser Rauchwarnmelder durch den Vermieter dulden. Das gilt auch, wenn er die Wohnung selbst bereits mit entsprechenden Geräten ausgestattet hat.

Die Vermieterin hatte zuvor beschlossen, ihren gesamten Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. Die Mieter lehnen den Einbau ab. Sie verweisen darauf, in der Wohnung schon selbst eigene Rauchwarnmelder angebracht zu haben.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof gibt der Vermieterin Recht. Der beabsichtigte Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine bauliche Veränderung, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führt. Deshalb müssen die Mieter die Maßnahme dulden.

Dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das führt zu einer nachhaltigen Verbesserung, auch im Vergleich zu dem Zustand, der schon dadurch erreicht war, dass die Mieter selbst Rauchwarnmelder in die Wohnung eingebaut haben.

Die Duldungspflicht der Mieter ergibt sich auch daraus, dass der Vermieterin der Einbau von Rauchwarnmeldern wegen der Vorschriften der Bauordnung durch eine gesetzliche Verpflichtung auferlegt ist.

Mietminderung: Übliche Haus- und Umweltgeräusche sind hinzunehmen

Auch leise Geräusche können stören. Handelt es sich jedoch um typische Geräusche aus der Umwelt und haustechnischen Anlagen, berechtigt dies nicht zu einer Mietminderung.

Im Frühjahr 2012 meldete der Mieter der Vermieterin ein sich wiederholendes brummendes Geräusch. Für April und Mai 2013 hat der Mieter die Miete wegen dieser Geräusche um 10 % gemindert.

Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger für Raumakustik hat festgestellt, dass in der Wohnung ein wiederholt auftretendes Geräusch wahrnehmbar ist, das allerdings sehr leise und nur bei einem sehr niedrigen Hintergrundpegel hörbar ist. Der Pegel des Geräuschs liegt unter den Pegeln für haustechnische Anlagen.

Die Vermieterin verlangt deshalb Zahlung des einbehaltenen Betrags.

Entscheidung

Vor dem Amtsgericht hat die Vermieterin Recht bekommen. Nach Ansicht der Richter weist die Wohnung keinen Mangel auf, sodass eine Minderung der Miete nicht gerechtfertigt ist.

Nicht jedes noch so geringe Geräusch in einer Mietwohnung rechtfertigt die Wertung als Mietmangel. Das gilt nicht nur für typische Umweltgeräusche wie Vogelgezwitscher oder Geräusche durch Fahrzeug-, Schienen- und Flugverkehr, sondern insbesondere auch für durch haustechnische Anlagen verursachte Geräusche, um die es vorliegend geht.

Strömgeräusche des Heizwassers in Heizkörpern, Schaltgeräusche von in Wohnungen installierten Heizungsanlagen, Betriebsgeräusche von Gasbrennern und Betätigungsgeräusche bei Wasserentnahmen aus dem Hausleitungsnetz sind permanente Begleiter im Alltag des Lebens in einem Mehrfamilienhaus, ebenso wie Laufgeräusche und andere Lebensäußerungen von Mietern im selben Objekt. Diese Geräusche sind, jedenfalls wenn sie wie vorliegend weit unterhalb der sich aus der DIN 4109 ergebenden Höchstwerten liegen, ohne Weiteres hinzunehmen.

Instandhaltungsrücklage bei Mehrhausanlagen: Für jedes Haus darf eine eigene Rücklage gebildet werden

In Mehrhausanlagen darf die Eigentümergemeinschaft getrennte Instandhaltungsrücklagen für einzelne Gebäude bilden.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei Komplexen mit Wohngebäuden (Komplex A und B). Die beiden beklagten Eigentümer sind Sondereigentümer sämtlicher Wohnungen in Komplex B. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass eine angemessene Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum angesammelt wird.

Die Eigentümer beschlossen in einer Eigentümerversammlung am 7.12.2004 mehrheitlich, die Instandhaltungsrücklagen für die Komplexe A und B zu trennen. Die vorhandene Rücklage wurde Komplex A zugerechnet, für Komplex B sollte eine eigene Rücklage angespart werden. In den Folgejahren wurden die Instandhaltungsrücklagen getrennt ausgewiesen und Rücklagen von 469.000 EUR für Komplex A und von 88.000 EUR für Komplex B angespart.

In einer Eigentümerversammlung am 11.10.2012 vertrat der Verwalter die Meinung, dass die Rücklagen wieder zusammengeführt werden müssten. Die Eigentümer beschlossen daraufhin mit einfacher Mehrheit, dass die Eigentümer der Wohnungen in Komplex B per Sonderumlage eine Ausgleichszahlung von rund 50.000 EUR zuzüglich 1.080 EUR monatlich bis zum Inkrafttreten eines gemeinschaftlichen Wirtschaftsplans an die Gemeinschaft leisten müssen. Die Eigentümer weigern sich, den geforderten Betrag zu zahlen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Eigentümer der Wohnungen in Komplex B zu Recht die Zahlung des Ausgleichsbetrags verweigert haben.

Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass für die Komplexe A und B getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Ursprünglich war zwar vorgesehen, eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für die Wohngebäude zu bilden. Diese Regelung ist aber durch den Beschluss vom 7.12.2004 geändert worden.

Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude oder Gebäudekomplexe ist. Ungeachtet einer solchen Zweckbindung gehören die getrennten Instandhaltungsrücklagen zum Verwaltungsvermögen des Verbands. Hier handelt es sich um eine solche Mehrhausanlage mit getrennten Baukörpern, was eine eindeutige Kostenzuordnung erlaubt.

Der am 11.10.2012 gefasste Beschluss über die Ausgleichszahlung ist hingegen nichtig. Da die Gemeinschaftsordnung nunmehr getrennte Instandhaltungsrücklagen vorsieht, entbehrt die in dem Beschluss vorgesehene Zahlungspflicht der erforderlichen Grundlage. Die einheitliche Instandhaltungsrücklage, deren Auffüllung die Zahlung dienen soll, gibt es nicht.

Mahnverfahren: Bei unrichtigen Angaben hemmt der Mahnbescheid die Verjährung nicht

Der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids sollte richtig ausgefüllt sein. Denn wer bewusst wahrheitswidrige Erklärungen abgibt, kann am Ende leer ausgehen.

Der Kläger hatte im Jahr 1992 Wohnungseigentum erworben. Der Kaufpreis wurde über ein Darlehen finanziert. Später kamen dem Kläger Zweifel, ob die Darlehensgeberin ihn vor Vertragsabschluss zutreffend über die Risiken des Vertrags aufgeklärt hatte. Seine Prozessbevollmächtigten reichten am 30.12.2008 einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids ein. In dem Antragsformular kreuzten sie ein Feld an, wonach der geltend gemachte Anspruch nicht von einer Gegenleistung abhängt. Die Prozessbevollmächtigten waren sich bei dieser Erklärung bewusst, dass der Inhalt unrichtig ist. Sie machten nämlich den sog. großen Schadenersatz geltend, d. h. sie forderten Ersatz des gesamten Erfüllungsinteresses. Im konkreten Fall konnte der Schadenersatz nur Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung der Eigentumswohnung verlangt werden.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof lehnte die Schadensersatzklage – wie alle Instanzen vor ihm – ab. Die Einleitung eines Mahnverfahrens ist ausgeschlossen, wenn der geltend gemachte Anspruch von einer Gegenleistung abhängt, die noch nicht erbracht ist. In diesem Fall ist der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids zwingend zurückzuweisen. In Kenntnis dieser Rechtslage hatten die Prozessbevollmächtigten des Antragstellers bewusst die unrichtige Erklärung abgegeben, der Anspruch sei von einer Gegenleistung nicht abhängig.

Dieses Verhalten der Prozessbevollmächtigten des Antragstellers bewertete der Bundesgerichtshof als einen Missbrauch des Mahnverfahrens zum Zweck der Verjährungshemmung mit unwahren Angaben. Ein solcher Rechtsmissbrauch verwehrt es dem Antragsteller, sich auf die durch unrichtige Angaben erschlichene Rechtsposition zu berufen.

Auch die Zuerkennung des kleinen Schadensersatzes versagte der Bundesgerichtshof dem Kläger. Im Gegensatz zum großen Schadenersatz ist der kleine Schadensersatz lediglich auf Ausgleich des Differenzschadens unter Beibehaltung der bereits ausgetauschten Leistungen gerichtet. Die unlautere Vorgehensweise bei Antragstellung verwehrt es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs dem Kläger, sich nun auf die Geltendmachung des kleinen Schadensersatzanspruchs zurückzuziehen – auch wenn der Antrag dann richtig gewesen wäre.

Seine rechtsmissbräuchliche Vorgehensweise führt dazu, dass die Verjährungshemmung nicht eingetreten ist. Damit ging der Kläger völlig leer aus.

Schwarzarbeit: Gewährleistungsansprüche sind ausgeschlossen

Wer schwarzarbeiten lässt, hat keinen Anspruch auf Schadensersatz. Der Bundesgerichtshof bleibt in dieser Sache hart.

Für die Ausführung von Dachausbauarbeiten war ein Werklohn von 10.000 EUR ohne Umsatzsteuer vereinbart. Nach Durchführung der Arbeiten stellte der Unternehmer eine Rechnung über diesen Betrag ohne Ausweis der Umsatzsteuer, den der Auftraggeber auch zahlte. Da die Werkleistung mangelhaft war, verlangt der Auftraggeber Rückzahlung von 8.300 EUR.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof lehnt auch in diesem Fall jegliche Ansprüche des Auftraggebers ab.

Der Unternehmer hat bewusst gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen, indem er mit dem Auftraggeber vereinbart hat, dass für den Werklohn keine Rechnung mit Steuerausweis gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte. Der Auftraggeber hat dies auch zu seinem Vorteil ausgenutzt. Der Werkvertrag ist daher nichtig. Der Auftraggeber kann deshalb keine Mängelansprüche geltend machen.

Dem Auftraggeber steht auch kein Anspruch auf Ausgleich der Bereicherung des Unternehmers zu, die darin besteht, dass er für die mangelhafte Werkleistung zu viel bezahlt hat. Zwar kann ein Besteller, der aufgrund eines nichtigen Vertrags Leistungen erbracht hat, vom Unternehmer grundsätzlich die Herausgabe dieser Leistungen verlangen. Das gilt aber nicht, wenn der Besteller mit seiner Leistung gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat. Das ist hier der Fall.

Küchenwände müssen Hängeschränke tragen können

Wer eine Wohnung mietet, erwartet, dass er in der Küche Hängeschränke anbringen kann. Zu Recht, wie das Landgericht Berlin feststellte.

Die Mieter bemängeln, dass die Wände in der Küche nur mit einfachen Gipskartonplatten versehen sind und es deshalb nicht möglich ist, dort Hängeschränke anzubringen.

Im Lauf des Prozesses hat die Vermieterin die Küchenwände verstärken lassen, sodass dort Schränke aufgehängt werden können. Die Mieter haben den Rechtsstreit insoweit für erledigt erklärt. Die Vermieterin hat sich dem nicht angeschlossen, da ein Anspruch auf Verstärkung der Wände nicht bestanden habe.

Entscheidung

Das Landgericht hat den Mietern Recht gegeben.

Die Vermieterin war verpflichtet, die Wände in der Küche so zu verstärken, dass dort Hängeschränke montiert werden können. Da im Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung fehlt, bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach dem Nutzungszweck. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Mindest-Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnung entspricht. Hierbei sind insbesondere die Ausstattung und die Art des Gebäudes sowie die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.

Daran gemessen konnten die Mieter erwarten, dass sie Hängeschränke an den dafür infrage kommenden Wänden befestigen können.

Arbeitszimmerkosten in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft

Gehört ein Haus den Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam, kann ein Partner die Kosten für ein Arbeitszimmer nur zur Hälfte als Betriebsausgaben geltend machen. Das gilt auch dann, wenn er das Arbeitszimmer alleine nutzt und die Schuldzinsen aus den gesamtschuldnerisch aufgenommenen Finanzierungsdarlehen allein von ihm getragen werden.

Hintergrund

Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft erwarben gemeinsam ein Einfamilienhaus. Der Steuerpflichtige nutzte in dem Gebäude eine Bürofläche als Arbeitszimmer zur Erzielung von Gewinneinkünften und machte u. a. die hierauf entfallenden Finanzierungskosten in voller Höhe als Betriebsausgaben geltend. Die laufenden Raten (Zins und Tilgung) wurden in vollem Umfang von seinem Konto abgebucht Das Finanzamt berücksichtigte jedoch aufgrund des hälftigen Miteigentumsanteils der Lebenspartnerin nur die Hälfte der Finanzierungskosten als Betriebsausgaben.

Entscheidung

Das Einspruchs- und auch das Klageverfahren blieben ohne Erfolg. Das Finanzgericht verwies auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu Miteigentum von Ehegatten, die nach seiner Auffassung bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften entsprechend anzuwenden ist. Im Regelfall gilt danach, dass dann, wenn keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden, die Zahlung jeweils für Rechnung desjenigen geleistet werden, der den Betrag schuldet. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn sich der Nichteigentümer-Ehegatte an den auf das Arbeitszimmer entfallenden laufenden Kosten beteiligt hat.

Ein vollständiger Kostenabzug kann nur erreicht werden, wenn der Nichteigentümer-Ehegatte in Absprache mit dem anderen Ehepartner Finanzierungsaufwendungen, die das Arbeitszimmer betreffen, selbst übernimmt. Hierzu bedarf es jedoch einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Partnern, die hier aber nicht vorliegt.

Umsatzsteuer-Vorauszahlungen: So werden sie dem richtigen Jahr zugeordnet

Für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben gibt es eine Sonderregelung bei Zahlungen rund um den Jahreswechsel. Welche Besonderheiten bei Umsatzsteuer-Vorauszahlungen zu beachten sind, erklärt die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen.

Hintergrund

Wer seinen Gewinn durch Einnahmen-Überschussrechnung ermittelt, muss für die zeitliche Zuordnung seiner Betriebsausgaben das sog. Abflussprinzip beachten. Nach der "Grundregel" müssen Ausgaben in dem Kalenderjahr abgesetzt werden, in dem sie geleistet wurden. Für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben, wie z. B. Umsatzsteuer-Vorauszahlungen, sieht das Gesetz eine Ausnahmeregelung vor: Diese Ausgaben müssen im Jahr ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit abgezogen werden, selbst wenn sie beim Unternehmer schon kurze Zeit vor Beginn oder erst kurze Zeit nach Beendigung dieses Jahres abfließen. Als "kurze Zeit" definiert die Rechtsprechung des BFH einen Zeitraum von bis zu 10 Tagen vor bzw. nach dem Jahreswechsel (also vom 22.12. bis 10.1.).

Besonderheiten bei Umsatzsteuer-Vorauszahlungen

Ein Abzug abweichend geleisteter Zahlungen im Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit gelingt nur, wenn diese innerhalb des 10-Tages-Zeitraums fällig und geleistet worden sind. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. Daher gilt die Abflussfiktion nicht, wenn nur die Zahlung innerhalb der kurzen Zeit nach dem Ende des Kalenderjahrs erfolgt ist, der Fälligkeitszeitpunkt aber außerhalb dieses Zeitraums liegt.

Unternehmer müssen Umsatzsteuer-Voranmeldungen bis zum 10. Tag nach Ablauf des Voranmeldungszeitraums abgeben, die Zahlung wird auch am 10. Tag fällig. Die Zahlungsfrist verlängert sich bis zum folgenden Werktag, wenn das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag fällt. Es verlängert sich jedoch nur die Zahlungsfrist, nicht der 10-Tages-Zeitraum der Abflussfiktion.

Hat der Unternehmer seinem Finanzamt eine Lastschrifteinzugsermächtigung erteilt, gilt eine Umsatzsteuer-Vorauszahlung im Zeitpunkt der Fälligkeit als abgeflossen, selbst wenn das Amt den Betrag tatsächlich später einzieht. In diesen Fällen darf der Unternehmer also eine am 10.1. fällige, aber später eingezogene Umsatzsteuer-Vorauszahlung regelmäßig noch im (vorangegangenen) Kalenderjahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit als Betriebsausgabe verbuchen (Anwendung der Abflussfiktion).

Unternehmern kann ein Betriebsausgabenabzug ihrer Umsatzsteuer-Vorauszahlungen wegen falscher Anwendung der Abflussregelungen komplett verloren gehen. Betroffen sind die Fälle, in denen das Finanzamt einen Betriebsausgabenabzug im Jahr der Zahlung der Umsatzsteuer-Vorauszahlung aberkennt und der betroffene Unternehmer daraufhin einen Abzug im vorangegangenen Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit erreichen will. Ein Betriebsausgabenabzug kann in diesen Fällen mangels einschlägiger Änderungsvorschrift im Vorjahr nicht mehr vorgenommen werden. Nur wenn die zu ändernde Steuerfestsetzung unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht, kann der betroffene Unternehmer die Zahlungen nachträglich noch korrekt abziehen.

Vermietung an dem GmbH-Geschäftsführer: Welche Miete ist angemessen?

Unter welchen Voraussetzungen führt ein verlustbringendes Geschäft einer Kapitalgesellschaft zu einer verdeckten Gewinnausschüttung? Und wie ist diese zu bemessen? In der Praxis werfen diese Fragen Probleme auf.

Beispiel

Die X-GmbH hat Anfang 2014 ein aufwendig ausgestattetes Einfamilienhaus erworben, das sie ab 1.1.2014 ihrem Alleingesellschafter und alleinigen Geschäftsführer A zu privaten Wohnzwecken vermietet hat. Vereinbart wurde die ortsübliche Marktmiete von monatlich 2.500 EUR.

Die Vermietung zur ortsüblichen Marktmiete bringt jedoch Verluste. Das Finanzamt will den Ansatz der Marktmiete nicht akzeptieren. Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter hätte sich die entstandenen Kosten in voller Höhe über die sog. Kostenmiete erstatten lassen. Daher sei von einer verdeckten Gewinnausschüttung auszugehen.

Definition

Eine verdeckte Gewinnausschüttung ist eine (bei der Körperschaft eintretende) Vermögensminderung oder verhinderte Vermögensmehrung, die durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist, sich auf die Höhe des steuerlichen Gewinns auswirkt und in keinem Zusammenhang mit einer offenen Ausschüttung steht, also nicht auf einem den gesellschaftsrechtlichen Vorschriften entsprechenden Gewinnverteilungsbeschluss beruht.

Hintergrund

Im Rahmen von Vermietungsverhältnissen zwischen einer Kapitalgesellschaft und ihren Gesellschaftern ist von einer verdeckten Gewinnausschüttung auszugehen, wenn die Gesellschaft als Vermieter ein unangemessen niedriges Entgelt verlangt. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsführer nur dann bereit, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu privaten Wohnzwecken des Gesellschafters zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden. Der Bundesfinanzhof verwirft deshalb den Ansatz der Marktmiete und gibt der sog. Kostenmiete plus Gewinnaufschlag den Vorzug. Im Urteilsfall handelte es sich um eine aufwendig gestaltete Immobilie.

Behindertengerechten Umbau der Dusche: Kosten sind absetzbar

Die Aufwendungen für den behindertengerechten Umbau der Dusche können in voller Höhe als außergewöhnliche Belastung in Abzug gebracht werden.

Hintergrund

Die Klägerin ist an Multipler Sklerose erkrankt. Im Jahre 2011 ließ sie für gut 5.736 EUR die Duschkabine in ihrer Wohnung so umbauen, dass sie mit einem Rollstuhl befahren werden konnte. Aus diesem Grund musste die Dusche neu ausgefliest werden, wobei auch die Armaturen und die Eingangstür erneuert wurde. Da für die Klägerin keine Pflegestufe bestand, lehnte die Pflegekasse die Übernahme der Umbaukosten ab.

Das Finanzamt erkannte nur ein geringer Teil der Aufwendungen (knapp 500 EUR für Duschelement, Ablauf, Rostrahmen, Unterbau und Bodenfliesen) als krankheitsbedingte außergewöhnliche Belastung an. Die übrigen Kosten wurden gestrichen, weil die übrigen baulichen Maßnahmen nicht durch die Behinderung verursacht worden sind.

Entscheidung

Das Finanzgericht hält dagegen die vom Finanzamt vorgenommene Aufteilung der Baumaßnahme in einzelne Aufwandposten für nicht praktikabel. Abziehbar sind auch die notwendigen Folgekosten für solches Material, das – wie etwa die Wandfliesen, die Tür und die Armaturen – durch den Ausbau der alten Duschwanne beschädigt worden und an die neue Tiefe der Dusche anzupassen gewesen ist.

Erbschaftsteuer: Kosten für die Entmüllung sind nicht abzugsfähig

Die Kosten für die Entmüllung eines zum Nachlass gehörenden Hauses sind als Kosten für die Verwaltung des Nachlasses im Rahmen der Erbschaftsteuer nicht abzugsfähig.

Hintergrund

Der Kläger ist der Erbe. Zum Nachlass gehörte ein Wohnhaus, das zu einem Preis von ca. 56.000 EUR veräußert wurde. Weil der Erblasser ein sog. "Messie" war, musste das Haus vor der Veräußerung aufwendig entmüllt werden. Dadurch entstanden Kosten von insgesamt 17.569 EUR. Das Finanzamt verweigerte bei der Erbschaftsteuerfestsetzung den Abzug dieser Kosten.

Entscheidung

Das Finanzgericht erkannte die Kosten ebenfalls nicht an. Die Entmüllungskosten sind dem Kläger weder unmittelbar mit der Abwicklung, Regelung oder Verteilung des Nachlasses noch mit der Erlangung des Erwerbs entstanden. Vielmehr gehören diese Kosten zu den nicht abzugsfähigen Kosten der Verwaltung des Nachlasses.

Dass das Grundstück nicht ohne vorherige Entmüllung vom Erben sinnvoll genutzt werden konnte, mag zwar ein tatsächliches Hindernis für den späteren Verkauf gewesen sein. Dieser Zustand hat jedoch den Erben nicht daran gehindert, das Erbe des Grundstücks anzutreten.

Häusliches Arbeitszimmer: Kosten für Bad-Modernisierung können anteilig angesetzt werden

Sind die Aufwendungen für die Modernisierung des Badezimmers wesentlich und erhöhen sie den Wert des gesamten Wohnhauses, gehören sie anteilig zu den Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer.

Hintergrund

Die Kläger sind Eheleute. Für seine selbstständige Steuerberatertätigkeit nutzte der Kläger ausschließlich ein häusliches Arbeitszimmer im gemeinsamen Einfamilienhaus der Eheleute. Auf das Arbeitszimmer entfielen rund 8 % der gesamten Wohnfläche. Im Streitjahr bauten die Kläger das Badezimmer in ihrem Einfamilienhaus behindertengerecht um. Darüber hinaus wurden alle 4 Türen des Flurs ersetzt und Maurer-, Maler- sowie Bodenarbeiten durchgeführt. Von den Umbaukosten in Höhe von insgesamt rund 38.000 EUR machte der Kläger einen Anteil von 8 % für das häusliche Arbeitszimmer als Betriebsausgaben geltend. Das Finanzamt lehnte die steuerliche Berücksichtigung der anteiligen Modernisierungskosten ab.

Entscheidung

Das Finanzgericht gab den Klägern dagegen Recht. Die Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten sind anteilig dem Arbeitszimmer des Klägers zuzurechnen. Durch die Modernisierung des Badezimmers ist derart in die Gebäudesubstanz eingegriffen worden, dass der Umbau den Wert des gesamten Wohnhauses erhöht hat.

Das häusliche Arbeitszimmer ist Teil des Betriebsvermögens des Klägers. Bei einer späteren Entnahme aus dem Betriebsvermögen würde ein Anteil von 8 % des Gebäudewerts als zu versteuernder Entnahmewert angesetzt. Die aktuell vorgenommene Modernisierung des Badezimmers erhöht dauerhaft den Gebäudewert und damit auch den Entnahmewert.

Hätten die Kläger die Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung des Wohnhauses durchgeführt, wären die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Gebäudeabschreibung anteilig als Aufwendungen des Arbeitszimmers zu berücksichtigen gewesen.

Der anteilige Betriebsausgabenabzug ist deshalb geboten, um Wertungswidersprüche zu vermeiden.

Wann darf eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründet werden?

Auch wenn ein Mietspiegel keine Daten für Einfamilienhäuser enthält, kann eine Mieterhöhung trotzdem darauf gestützt werden. Denn es ist davon auszugehen, dass die ortsübliche Miete für Einfamilienhäuser tendenziell höher ist als für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Hintergrund

Die Vermieterin eines Reihenhauses in Berlin verlangt von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 10,23 EUR/Quadratmeter. Zur Begründung bezieht sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2011, der einen Höchstwert von 10,23 EUR/Quadratmeter ausweist.

Die Mieter sind der Ansicht, dass die Vermieterin das Mieterhöhungsverlangen nicht mit dem Mietspiegel begründen kann, da dieser auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern gar nicht anwendbar ist. Sie halten deshalb die Mieterhöhung für formell unwirksam.

Ein vom Amtsgericht beauftragter Sachverständiger hat für das Haus eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,42 EUR/Quadratmeter ermittelt. Das Amtsgericht hat der Klage daher stattgegeben.

Entscheidung

Das Landgericht gab ebenfalls der Vermieterin Recht und bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam und materiell begründet, so dass die Mieter der Mieterhöhung zustimmen müssen.

Der Vermieter darf zur Begründung einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Ein Mietspiegel ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch für Mieterhöhungen bei Einfamilienhäusern ein geeignetes Begründungsmittel, weil die Miete für Einfamilienhäuser in der Regel über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

Im vorliegenden Fall beschränkt sich der Vermieter mit dem Erhöhungsverlangen jedoch auf eine Miete, wie sie der Ortsüblichkeit vergleichbarer Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entspricht.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch inhaltlich begründet, wie sich aus dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten ergibt. Die vom Sachverständigen ermittelten Werte liegen sogar noch über der Miethöhe, die die Vermieterin verlangt.

Instandhaltungsrücklage: 2,50 EUR sind zu wenig

Wohnungseigentümer sind zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Dazu gehört auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Ihre Höhe richtet sich nach den konkreten Verhältnissen in der Wohnanlage.

Hintergrund

In einer Eigentümerversammlung stand der Beschluss zur Debatte, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zu erhöhen. Die Wohnungseigentümer lehnten in einer Eigentümerversammlung den Beschlussantrag auf Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von 2,50 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr auf 7,10 EUR mehrheitlich ab. Die Wohnanlage wurde Ende der 90er-Jahre errichtet. Die angesammelte Instandhaltungsrücklage beträgt ca. 2.200 EUR.

Gegen den ablehnenden Beschluss hat ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhoben, da er die derzeitige Instandhaltungsrücklage für unzureichend hält.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg; das Gericht setzt deshalb die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auf 7,10 EUR pro Quadratmeter und Jahr fest.

Eine Instandhaltungsrücklage von jährlich 2,50 EUR pro Quadratmeter genügt ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Angemessen ist eine Rücklage in einer Höhe, die ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zurücklegen würde. Dabei ist die Angemessenheit nach den konkreten Verhältnissen der jeweiligen Wohnanlage zu beurteilen.

Für das Objekt gilt eine gesetzlich festgelegte Untergrenze von 7,10 EUR pro Quadratmeter und Jahr.

Der aktuell geltende Betrag von 2,50 EUR pro Quadratmeter und Jahr ist nicht angemessen und von dem weiten Ermessungsspielraum der Wohnungseigentümer nicht mehr gedeckt. Eine Rücklage von 2.200 EUR reicht nicht aus, um deren Zweck gerecht zu werden. Durch das vorsorgliche Ansammeln von Kapital ist sicherzustellen, dass künftig bei einem unvorhergesehenen plötzlich auftretenden Reparaturbedarf die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen und die Wohnanlage nicht wegen fehlender Mittel verwahrlost. Zugleich wird vermieden, dass weniger zahlungskräftige Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis geraten, aber auch der Gefahr einer ungleichen finanziellen Belastung vorgebeugt, die entstünde, wenn zahlungsunwillige oder -unfähige Wohnungseigentümer für andere Eigentümer einspringen müssten.

Ferner belastet es die Wohnungseigentümer weniger, die Mittel für große Reparaturen und Ersatzbeschaffungen durch kontinuierliche Zahlung verhältnismäßig geringer Beträge anzusammeln, als den Gesamtbetrag im Zeitpunkt der tatsächlichen Ausführung der Reparatur leisten zu müssen.

Besichtigungsrecht des Vermieters: Nur bei konkretem Anlass

Der Vermieter darf eine vermietete Wohnung nur dann besichtigen, wenn es dafür einen konkreten Anlass gibt. Der Vermieter darf sich deshalb im Mietvertrag nicht das Recht vorbehalten, die Wohnung regelmäßig ohne Grund zu besichtigen.

Hintergrund

Im Mietvertrag von 1995 ist dem Vermieter das Recht vorbehalten, die Wohnung "in angemessenen Abständen" und "nach rechtzeitiger Ankündigung" zu besichtigen, um deren Zustand zu prüfen. Auch für den Verkaufs- oder Wiedervermietungsfall räumt der Mietvertrag dem Vermieter ein Recht zur Besichtigung ein.

Im Dezember 2012 forderte der Vermieter den Mieter auf, ihm Zutritt zur Wohnung zwecks Besichtigung zu gewähren und stellte mehrere Termine zur Auswahl. Gleichzeitig drohte der Vermieter eine Kündigung an, falls der Mieter die Termine ablehnt. Der Vermieter wollte die Wohnung vermessen, auf mögliche bauliche Mängel untersuchen und außerdem seiner Frau zeigen.

Der Mieter gewährte dem Vermieter zunächst keinen Zutritt zur Wohnung. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag im Juli 2013 ordentlich zum 30.4.2014.

Entscheidung

Die Kündigung war unwirksam. Die Weigerung des Mieters, dem Vermieter eine Besichtigung zu ermöglichen, stellt keinen Kündigungsgrund dar. Der Mieter hat keine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt.

Die Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter ein Recht zur Wohnungsbesichtigung ohne konkreten Anlass einräumt, ist unwirksam. Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen. Während der Dauer des Mietvertrags steht dem Mieter das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung zu. Der Vermieter hat deshalb kein Recht, die Mietsache ohne konkreten Anlass regelmäßig zu besichtigen.

Der Mieter hat nur dann eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter Zutritt zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Aus dem bloßen Umstand, dass er die Wohnung zuletzt 2004 besichtigt hat, kann der Vermieter kein Besichtigungsrecht herleiten. Auch das Ansinnen, die Wohnung zu vermessen und seiner Frau zeigen zu wollen, stellt keinen Grund für eine Besichtigung dar.

Beim Autofahren ist Hellsehen nicht erforderlich

Das lernt man in der Fahrschule gleich in der ersten Stunde: Beim Öffnen der Autotür muss auf den vorbeifahrenden Verkehr geachtet werden. Wer die Tür einfach aufreißt und dadurch einen Unfall verursacht, trägt die alleinige Schuld.

Die Frage, ob im Fall eines Unfalls demjenigen, der in die unvorsichtiger Weise geöffnete Tür hineinfährt, eine Mitschuld an dem Unfall zugerechnet werden kann, beantwortete das Landgericht Stuttgart ganz eindeutig mit "Nein".

Im vorliegenden Fall ist der Unfall von der Klägerin, die die Tür geöffnet hatte, in so überwiegendem Teil fahrlässig verursacht, dass im Verhältnis dazu die Betriebsgefahr des Fahrzeugs des Beklagten kein anspruchsminderndes Eigengewicht hat.

Die Stuttgarter Richter gingen von einem schweren Verschulden der Parkenden aus. Denn schließlich ist das Fließen des Verkehrs nur dann gewährleistet, wenn sich die mit angemessener Geschwindigkeit und regelgerechtem Abstand Vorbeifahrenden darauf verlassen könnten, dass nicht unerwartet eine Fahrzeugtür in den Fahrbereich hinein geöffnet wird.

Dass an der Unfallstelle regelmäßig und auch zum Unfallzeitpunkt viele Autos auf der Suche nach einem Parkplatz waren, ändert daran nichts. Auch bei regem Parksuchverkehr muss ein Aussteigender extrem vorsichtig sein und der vorbeifahrende Verkehr darf sich darauf verlassen, dass nicht unvermittelt eine Autotür geöffnet wird.

Eine Vermutung, dass Personen auf dem Gehweg bedeuten, dass demnächst jemand aus dem Fahrzeug steigen werde, neben dem sie sich befinden, gibt es nicht. Insoweit sind also keine hellseherischen Fähigkeiten erforderlich.

Wiedereinsetzung: Nur bei plötzlicher Erkrankung möglich

Sucht ein Rechtsanwalt für mehrere Wochen eine Klinik zur Rehabilitation auf, muss er die Vertretung organisieren. Macht er dies nicht und wird eine Frist versäumt, gibt es keine Wiedereinsetzung.

Hintergrund

Ein Rechtsanwalt hatte gegen eine Erhöhung der Rundfunkgebühren in eigener Angelegenheit geklagt und erstinstanzlich verloren.

Die Berufung gegen das Urteil wurde abgeschmettert, weil er die Monatsfrist nicht gewahrt hatte. Dagegen beantragte er Wiedereinsetzung in den vorigen Stand, weil er sich infolge einer Wirbelsäulenoperation vom 18.8.2014 bis zum 22.9.2014 einer Rehabilitationsmaßnahme in einer Klinik befand. Erst nach Rückkehr aus dieser Klinik am 23.9.2014 ist er in der Lage gewesen, von dem an seine Heimatadresse zugestellten Urteil Kenntnis zu nehmen und sich mit dessen Inhalt zu befassen.

Entscheidung

Der Aufenthalt in der Rehabilitationsklinik stellt nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs in München jedoch keinen Wiedereinsetzungsgrund dar. Der Rechtsanwalt hätte für den Fall einer Erkrankung organisatorische Vorkehrungen treffen müssen.

Nur wenn der Anwalt aufgrund einer plötzlich auftretenden, nicht vorhersehbaren Erkrankung an der fristgebundenen Erledigung oder Bestellung eines Vertreters gehindert war, kann ein Fristversäumnis unverschuldet sein. Ein stationärer Rehabilitationsaufenthalt ist aber regelmäßig nicht unvorhergesehen, sondern geplant.

Veröffentlichung von Bildern: Widerruf der Einwilligung nicht so einfach möglich

Ein Arbeitgeber darf Bilder eines Arbeitnehmers nur veröffentlichen, wenn der Arbeitnehmer schriftlich einwilligt. Hat der Arbeitnehmer die schriftliche Einwilligung unbefristet erteilt, kann er sie nicht ohne Weiteres widerrufen.

Hintergrund

Der klagende Arbeitnehmer war bis Januar 2011 bei der Beklagten beschäftigt. Bereits im Oktober 2008 hatte er sich schriftlich damit einverstanden erklärt, dass der Arbeitgeber Filmaufnahmen von ihm für die eigene Öffentlichkeitsarbeit verwendet. In dem daraufhin angefertigten Werbefilm war der Arbeitnehmer jedenfalls nur 2-mal für wenige Sekunden zu erkennen, davon einmal bei einem Gruppenbild. Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses verlangte der Kläger von der Beklagten, die ihn darstellenden Videoaufnahmen nicht mehr zu verwenden und ihm für die Verwendung ein Schmerzensgeld zu zahlen.

Entscheidung

Nach Ansicht des Bundesarbeitsgerichts ist eine Veröffentlichung von Bildern eines Arbeitnehmers nur zulässig, wenn eine schriftliche Einwilligung vorliegt. Dies ist hier der Fall. Für die Frage, ob die Einwilligung zu einem späteren Zeitpunkt widerrufen werden kann, kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Hierbei muss, neben dem Persönlichkeitsinteresse des Arbeitnehmers, auch das Interesse des Arbeitgebers an einer kostendeckenden Verwertung der Bilder berücksichtigt werden. Maßgeblich für die Abwägung ist insbesondere, ob die Person des Arbeitnehmers hervorgehoben dargestellt wird oder ob es sich vielmehr um eine allgemeine Darstellung des Unternehmens handelt. Eine einmal erteilte Einwilligung kann jedenfalls nicht ohne Grund widerrufen werden.

Bußgelder: Übernahme durch Arbeitgeber führt zu Arbeitslohn

Einige Arbeitgeber übernehmen die Kosten für Bußgelder bei Vielfahrern oder Firmenwagen. Dabei handelt es sich um Arbeitslohn. Übernommene Bußgelder sind somit generell steuerpflichtig.

Wer zu schnell fährt und erwischt wird, ist selten um eine Ausrede verlegen. Zu den glaubwürdigeren und sehr beliebten Ausreden gehört das Rasen auf Weisung des Arbeitgebers. Und tatsächlich kommt es vor, dass zum Beispiel Fahrer gedrängt werden, Liefertermine einzuhalten. Oftmals ist das nur durch zu schnelles Fahren, falsches Parken oder einen Verstoß gegen die Lenkzeiten zu erreichen.

Lange war streitig, ob die Übernahme der daraus resultierenden Strafen durch den Arbeitgeber Arbeitslohn darstellt. Arbeitslohn liegt nicht vor, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer Vorteile aus ganz überwiegend eigenbetrieblichem Interesse gewährt.

Entscheidung

Im zuletzt entschiedenen Urteilsfall hatte eine Spedition Bußgelder, die gegen ihre Fahrer wegen Überschreitung von Lenkzeiten und der Nichteinhaltung von Ruhezeiten festgesetzt worden waren, für ihre Fahrer bezahlt, ohne dafür Lohnsteuer einzubehalten. Der Bundesfinanzhof hat hier – unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung – auf Arbeitslohn entschieden. Ein rechtswidriges Tun – wie zu schnelles Fahren, falsches Parken oder die Überschreitung der Lenkzeiten im Urteilsfall – ist danach keine beachtliche Grundlage einer betriebsfunktionalen Zielsetzung.

Die Entscheidung wird von der Finanzverwaltung angewendet. Vom Arbeitgeber übernommene Bußgelder sind damit generell steuerpflichtig. Dabei ist es unbeachtlich, ob der Arbeitgeber ein solches rechtswidriges Verhalten angewiesen hat und/oder anweisen darf.

Geschlossener Immobilienfonds: Einnahmen gehören zu den Vermietungseinkünften

Sind Zinseinnahmen eines geschlossenen Immobilienfonds den Kapital- oder den Vermietungseinkünften zuzurechnen? Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat diese Frage geklärt.

Ein geschlossener Immobilienfonds erzielte als vermögensverwaltende Personengesellschaft Zinseinnahmen. Mit dem Finanzamt entstand Streit, ob die Zinserträge zu den Kapitalerträgen oder zu den Vermietungseinkünften gehören.

Entscheidung

Das Finanzgericht bestätigt die Zurechnung aller Einkünfte zu den Vermietungseinkünften. Maßgebend hierfür ist zum einen, dass § 20 Abs. 8 EStG die speziellere Regelung gegenüber § 21 Abs. 3 EStG ist und diese Norm die Einkünfte den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuweist.

Zum anderen ist auf die wirtschaftliche Zuordnung der den Kapitalerträgen zugrunde liegenden Vermögensmassen abzustellen. So kann der Schwerpunkt der wirtschaftlichen Veranlassung einer Geldanlage die Erzielung von Einkünften aus Kapitalvermögen sein, insbesondere wenn das maßgebende Kapitalvermögen von der operativen Vermietungstätigkeit getrennt wird und nicht der laufenden Bewirtschaftung der Vermietungsobjekte dient. Wird hingegen eine Liquiditätsreserve vorrangig gehalten, um eine geordnete Vermietung und Verpachtung aufrecht zu erhalten, kann die damit verbundene Bereitstellung von ständig verfügbarer Liquidität der wirtschaftliche Schwerpunkt sein und der Erzielung von Zinseinkünften vorgehen.

Im vorliegenden Fall steht die Erzielung von Zinseinnahmen nicht derart im Vordergrund, dass sie die wirtschaftliche Beziehung zur Vermietungstätigkeit verdrängt hätte.

Rechnungskorrektur: Wann der Vorsteuerabzug erhalten bleibt

Wird eine Rechnung korrigiert, weil sie eine unzutreffender Steuernummer enthält, soll diese Korrektur keine Rückwirkung entfalten. Und was passiert mit dem Vorsteuerabzug?

Anlässlich einer Außenprüfung wurde der Klägerin die Vorsteuer aus 4 Eingangsrechnungen versagt, da die Rechnungen eine unzutreffende Steuernummer des Rechnungsausstellers enthielten. Anstelle der Steuernummer war lediglich die Angabe der Zahl "500" vermerkt. Noch vor Erlass entsprechend geänderter Umsatzsteuerbescheide legte die Klägerin dem Finanzamt mit Schreiben vom 16.11.2010 korrigierte Rechnungen mit der zutreffenden Steuernummer vor. Trotzdem wurde die Vorsteuer für die Streitjahre 2005 und 2006 nicht berücksichtigt.

Entscheidung

Die dagegen erhobene Klage hatte keinen Erfolg. Der Vorsteuerabzug ist in den Streitjahren nicht zu gewähren, da die Rechnungskorrektur nach Ansicht des Finanzgerichts keine Rückwirkung entfaltet.

Dass die ursprünglichen Rechnungen die Angabe der Steuernummer des Rechnungsausstellers nicht enthielten, ist unstreitig. Die Überprüfung der Richtigkeit der Steuernummer oder der inländischen Umsatzsteuer-Identifikationsnummer und der Rechnungsnummer ist dem Rechnungsempfänger jedoch regelmäßig gar nicht möglich. Ist eine diese Angaben unrichtig und konnte der Unternehmer dies nicht erkennen, bleibt deshalb der Vorsteuerabzug erhalten, wenn im Übrigen die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug gegeben sind. Vorliegend musste sich die Klägerin aber entgegenhalten lassen, dass sie die Fehlerhaftigkeit der Steuernummer erkennen konnte, weil die bloße Zahl "500" vermutlich selbst von einem Laien nicht als eine in Deutschland gebräuchliche Steuernummer beurteilt werden kann.

Ortsübliche Vergleichsmiete: So ermittelt das Finanzamt

Auch wer an Angehörige vermietet, kann seine Aufwendungen für das Mietobjekt als Werbungskosten abziehen. Wird eine Wohnung allerdings zu einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen, ist eine anteilige Werbungskostenkürzung vorgeschrieben. Deshalb ist es wichtig zu wissen, wie diese ortsübliche Vergleichsmiete von den Finanzämtern ermittelt wird.

Das Einkommensteuergesetz schreibt vor, dass eine Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wenn die tatsächliche Miete unterhalb eines Schwellenwerts von 66 % der ortsüblichen Marktmiete liegt. Die steuerungünstige Folge dieser Aufteilung für den Vermieter ist, dass er seine Werbungskosten nur noch anteilig abziehen kann.

Wer eine verbilligte Vermietung in Erwägung zieht, ist an einer verlässlichen und belastbaren Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete interessiert, an der er dann die Höhe seiner tatsächlichen Miete ausrichten kann. Wie die Hessischen Finanzämter die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln müssen, zeigt eine neue Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main zur Wohnungsüberlassung an nahe Angehörige und Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses.

Was zur ortsüblichen Marktmiete gehört

Als ortsübliche Marktmiete wird die ortsübliche Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten angesetzt. Hierzu gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart. Es wird also die ortsübliche Warmmiete mit der tatsächlich gezahlten Warmmiete verglichen.

Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen.

Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete

Für die Bestimmung der ortsüblichen Kaltmiete schreibt die Oberfinanzdirektion ihren Finanzämtern ein abgestuftes Ermittlungsverfahren mit 7 Prüfungsstufen vor.

Stufe 1: Vorherige Fremdvermietung

Wenn die Wohnung vor der Überlassung an nahe Angehörige an fremde Dritte vermietet war, können die Finanzämter den zuvor vereinbarten Mietpreis als ortsübliche Kaltmiete zugrunde legen.

Stufe 2: Örtlicher Mietspiegel

War die Wohnung zuvor nicht fremdvermietet, sollen die Ämter die ortsübliche Miete anhand der örtlichen Mietspiegel, qualifizierten Mietspiegel oder Mietdatenbanken von Städten und Gemeinden ermitteln. Sind darin Rahmenwerte genannt, kann auf den unteren Wert zurückgegriffen werden.

Stufe 3: Verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren

Existieren für die betroffene Kommune keine Mietspiegel, sollen die Finanzämter zur Ermittlung eines Orientierungswerts auf verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren zurückgreifen.

Stufe 4: Immobilienportale im Internet

Konnten die Ämter durch die Schritte 1 bis 3 keine Vergleichsmiete ermitteln oder wollen sie ihre Wertfindung noch einmal verifizieren, sollen sie auf Internetportale zurückgreifen. Hier bietet es sich an, die zu vermietenden Immobilien im Umkreis zu ermitteln und die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zu errechnen. Entsprechende Angebotsausdrucke sollen die Ämter zu den Akten nehmen, damit ihre Wertermittlung auch im Nachhinein noch nachvollziehbar ist.

Stufe 5: Hochrechnung veralteter Mietpreisspiegel

Führen all diese Ermittlungswege nicht zum Erfolg, sollen die Ämter auf alte Mietpreisspiegel zurückgreifen, die von der Finanzverwaltung bis zum Wegfall der Nutzungswertbesteuerung aufgestellt worden sind. Diese müssen allerdings an die aktuelle Marktlage angepasst werden.

Stufe 6: Bundesdurchschnittliche Miete

Hilfsweise dürfen die Ämter die Vergleichsmiete auch unter Rückgriff auf die bundesdurchschnittliche Bruttokaltmiete je qm für Wohnungen laut dem Mikrozensus 2010 ermitteln. Die Bruttokaltmiete muss anhand des Preisindex für Mieten mit einer jährlichen Steigerung von 1,15 % für den jeweiligen Veranlagungszeitraum fortgeschrieben werden. Der fortgeschriebene Wert ist anschließend noch zu "regionalisieren".

Stufe 7: Ermittlung durch den Bausachverständigen

Führen alle vorgenannten Wertermittlungsmethoden nicht zum Ziel, sollen die Ämter ausnahmsweise ein Gutachten ihres Bausachverständigen einfordern.

Steuernachzahlungen und Steuererstattungen: Zu welchem Zeitpunkt sind sie zu bilanzieren?

Zu welchem Zeitpunkt müssen die Aktivierung von Steuererstattungsansprüchen und die Passivierung von Steuernachzahlungen und die damit zusammenhängenden Erstattungs- und Nachzahlungszinsen in der Bilanz erfolgen? Das Bayerische Landesamt für Steuern hat Antworten.

Erstattungsansprüche

Ein Steuererstattungsanspruch bzw. ein Anspruch auf Erstattungszinsen ist in der Bilanz gewinnerhöhend zu aktivieren, wenn er nach den steuerrechtlichen Vorschriften entstanden und hinreichend sicher ist (sog. Realisationsprinzip). Das bedeutet:

Für zunächst bestrittene Erstattungsansprüche muss eine Aktivierung in der Regel an dem Bilanzstichtag erfolgen, der der Bekanntgabe des begünstigenden Verwaltungsakts (Steuerbescheid, Einspruchsentscheidung) folgt.

Die Aktivierung muss zu einem früheren Zeitpunkt erfolgen, wenn der Realisierung des Steuererstattungsanspruchs nichts mehr entgegensteht. Das ist der Fall, wenn eine Streitfrage höchstrichterlich zu Ihren Gunsten entschieden wurde, das Urteil im Bundessteuerblatt veröffentlicht wurde und der bestrittene Steuerbescheid geändert werden kann.

Steuernachzahlungen

Für Steuernachzahlungen sind in der Bilanz des Jahres Rückstellungen zu bilden, in dem die Steuern entstanden sind.

Bolzplatz: Berechtigt Lärm zur Mietminderung?

Lärm von spielenden Kindern berechtigt nicht zu einer Mietminderung, sondern ist hinzunehmen. Auch Lärmbelästigungen durch einen neu angelegten Bolzplatz begründen normalerweise keinen Mangel der Mietsache.

Das Mietverhältnis über eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse besteht seit 1993. Auf dem Gelände der benachbarten Schule wurde 2010 ein Bolzplatz errichtet. Einem Schild zufolge soll dieser Kindern im Alter bis zu 12 Jahren montags bis freitags bis 18 Uhr zur Benutzung offenstehen.

Seit Sommer 2010 mindern die Mieter die Miete um 20 %, da von dem Bolzplatz Lärmbelästigungen durch Jugendliche ausgingen, die auch außerhalb der zulässigen Zeiten dort spielten.

Die Vermieter verlangen Zahlung der einbehaltenen Miete sowie Feststellung, dass die Mieter nicht berechtigt sind, die Miete wegen des Lärms zu mindern. Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat ganz klar entschieden, dass Kinderlärm zu tolerieren ist.

Grundsätzlich gilt aber auch: Treten im Lauf des Mietverhältnisses nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen ("Umweltmängel") auf, kann dies zu einem Mangel der Mietsache führen. Man kann aber nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass der bei Vertragsschluss bestehende Zustand stillschweigend als der vertragsgemäße festgelegt wird, der sich bezüglich der Umwelteinflüsse während des Mietverhältnisses nicht nachteilig verändern darf und vom Vermieter garantiert werden muss.

Fehlt eine derartige Vereinbarung im Mietvertrag, ist die Frage, ob und inwieweit der Mieter Geräuschimmissionen hinnehmen muss, per ergänzender Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsauffassung zu beantworten. Diese ergibt, dass der Vermieter nicht dafür einstehen muss, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht vergrößert, wenn er dies selbst gegenüber dem Nachbarn zu dulden hätte. Die Lärmbelästigungen stellen also dann keinen Mangel dar, wenn der Vermieter diese selbst als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. Das kann sich etwa aus dem hinsichtlich Kinderlärms bestehenden Toleranzgebot ergeben.

Fehlender Energieausweis: Bußgeld droht

Wer ein Haus verkaufen will, muss in seiner Anzeige Angaben zum Energieverbrauch machen. Fehlen diese, droht seit Mai 2015 ein Bußgeld.

Immobilienanzeigen müssen seit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung 2014 am 1.5.2014 Angaben zum Energieverbrauch des Gebäudes enthalten, wenn für das Gebäude ein gültiger Energieausweis vorliegt. Verstöße dagegen waren bisher nicht von einer Sanktion bedroht.

Das ändert sich nun. Seit dem 1.5.2015 müssen Inserenten, die sich nicht an die Pflichtangaben halten, mit einem Bußgeld rechnen. Dieses kann bis zu 15.000 EUR betragen. Das gilt unabhängig davon, ob das Haus privat oder gewerblich verkauft wird.

Welche Angaben eine Immobilienanzeige enthalten muss, hängt zum einen davon ab, ob es sich um ein Wohngebäude oder ein Nichtwohngebäude handelt, zum anderen davon, wann der Energieausweis ausgestellt worden ist.

Energieausweis wurde ab 1.5.2014 ausgestellt:

Wohngebäude
Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs des Gebäudes
Im Energieausweis genannter wesentlicher Energieträger der Heizung
Baujahr des Gebäudes lt. Energieausweis
Energieeffizienzklasse

Nichtwohngebäude
Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs des Gebäudes, für Wärme und Strom getrennt
Im Energieausweis genannter wesentlicher Energieträger der Heizung

Energieausweis wurde zwischen Oktober 2007 und April 2014 ausgestellt

Wohngebäude
Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
Wert des Endenergiebedarfs des Gebäudes: Bei Bedarfsausweisen Wert des Endenergiebedarfs, bei Verbrauchsausweisen Energieverbrauchskennwert
Im Energieausweis genannter wesentlicher Energieträger der Heizung
Baujahr des Gebäudes lt. Energieausweis
Energieeffizienzklasse: Angabe freiwillig

Nichtwohngebäude
Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
Wert des Endenergiebedarfs des Gebäudes: Bei Bedarfsausweisen Gesamtwert des Endenergiebedarfs, bei Verbrauchsausweisen Heizenergie- und Stromverbrauchskennwert
Im Energieausweis genannter wesentlicher Energieträger der Heizung

Rauschende Wasserleitung ist kein Minderungsgrund

Wenn draußen der Regen plätschert, empfindet man das eher als angenehmes Geräusch. Eine rauschende Wasserleitung, die man im Schlafzimmer hört, kann dagegen eher stören. Trotzdem ist das kein Grund, deshalb die Miete zu mindern.

Zwischen dem Badezimmer und dem Schlafzimmer der gemieteten Wohnung befindet sich eine Trennwand mit einer Dicke von 6 cm. In der Wand verlaufen Wasserleitungen, sodass die Geräusche von laufendem Wasser im Badezimmer im angrenzenden Schlafzimmer zu hören sind. Dadurch werden die vorgesehenen Grenzwerte, die für Wohn- und Schlafräume einen Wert von höchstens 35 dB vorsehen, überschritten.

Deshalb macht der Mieter eine Mietminderung geltend. Außerdem verlangt er vom Vermieter, die Wand so zu isolieren, dass im Schlafzimmer keine höhere Geräuschbelastung als 35 dB wahrnehmbar ist, wenn im Bad das Wasser läuft.

Entscheidung

Die Geräusche der Wasserleitung, die im Schlafzimmer zu hören sind, stellen keinen Mangel der Wohnung dar. Der Mieter kann deshalb weder eine Minderung geltend machen noch vom Vermieter Nachbesserungsarbeiten verlangen.

Der vertragsgemäße Gebrauch selbst ist nicht eingeschränkt. Die Wohnung ist bewohnbar. Selbst wenn der Mieter durch Geräusche aus dem Bad geweckt wird, stellt dies keine unerträgliche Beeinträchtigung dar. Denn diese können nur durch Mitbewohner dieser Wohnung entstehen. Im Gegensatz zum Verhältnis zu einer fremden Wohnung begibt sich der Mieter durch Einziehen mit anderen Personen in eine Wohnung in ein enges Näheverhältnis. Hingegen muss im Verhältnis zu einem Nachbarn ein höheres Maß an Intim- und Privatsphäre gewährleistet sein. In diesen Fällen ist eine Teilhabe am Leben des Nachbarn durch das Vernehmen von Geräuschen oder Lärm ungewollt. Bei Einzug in eine gemeinsame Wohnung wird diese Gefahr hingegen bewusst eingegangen. Außerdem ist das Geräuschverhalten in der eigenen Wohnung beeinflussbar, während das Verhalten der Nachbarn nur sehr eingeschränkt zu beeinflussen ist. Deshalb ist es gerechtfertigt, für den Lärmschutz zwischen fremden Wohnungen höhere Anforderungen zu stellen.

Auch eine unvollständige Zahlung kann fristlose Kündigung heilen

Ist der Mieter mit seinen Mietzahlungen im Rückstand, kann ihm fristlos gekündigt werden. Diese Kündigung wird grundsätzlich nur durch vollständige Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist unwirksam. Eine Ausnahme gibt es aber, wenn nur ein geringer Teilbetrag offen bleibt.

Die monatliche Miete einer Wohnung beträgt inkl. Betriebskostenvorauszahlung 378 EUR.

Im März 2010 zahlte der Mieter einen Teilbetrag von 143,88 EUR nicht. Seit Oktober 2012 zahlt das Jobcenter die Mieten direkt an die Vermieterin. Für November und Dezember 2012 unterblieb die Überweisung versehentlich. Der Mieter erfuhr hiervon erst durch eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung am 6.12.2012.

In der am 23.12.2012 erhobenen Räumungsklage erklärte die Vermieterin nochmals die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen der Mietrückstände von März 2010 sowie November und Dezember 2012.

Mitte Januar 2013 überwies das Jobcenter die Mieten für November 2012 bis Januar 2013. Der Mieter selbst zahlte Ende Januar auf den Rückstand von März 2010 einen Teilbetrag von 100 EUR, sodass noch 43,88 EUR offen blieben.

Entscheidung

Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigungen nicht beendet.

Bei der ersten Kündigung befand sich der Mieter in einem unverschuldeten Tatsachenirrtum, denn er wusste nicht, dass das Jobcenter entgegen des einige Monate zuvor erlassenen Bescheids die angekündigte Direktzahlung versäumt hatte.

Der verbleibende Verzug mit dem offenen Rest aus dem März 2010 rechtfertigte keine Kündigung.

Die fristlose Kündigung ist dadurch unwirksam geworden, dass die Rückstände bis auf einen geringen Betrag von 43,88 EUR innerhalb der Schonfrist, die am 20.4.2013 ablief, nachgezahlt wurden.

Zwar fordert das Gesetz eine vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist, damit die Kündigung unwirksam wird. Hier ist es aber im Hinblick auf die außergewöhnlichen Umstände ausnahmsweise geboten, den verbleibenden Rückstand mit Rücksicht auf Treu und Glauben außer Betracht zu lassen. Denn der noch nicht vollständig beglichene Rückstand betraf einen nur geringen Teilbetrag aus einem weit zurückliegenden Zeitraum.

Mieter verweigert Instandsetzung: Kündigung ohne Duldungsklage möglich

Ein Mieter muss erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen in seiner Wohnung grundsätzlich dulden. Verweigert jedoch der Mieter dem Vermieter den Zutritt zu der Wohnung, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Eine Duldungsklage ist nicht in jedem Fall erforderlich.

Im Jahr 2010 stellte die Vermieterin fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen ist. Während der Durchführung der Notmaßnahmen wohnten die Mieter im Hotel. Als die Vermieterin im April 2011 weitere Maßnahmen zur Schwammbeseitigung durchführen wollte, gewährten die Mieter erst dann Zugang zur Wohnung, nachdem die Vermieterin eine fristlose Kündigung ausgesprochen und eine einstweilige Verfügung erlangt hatte.

Im November 2011 sprach die Vermieterin erneut eine fristlose Kündigung aus, weil die Mieter den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert haben.

Die Räumungsklage der Vermieterin wies sowohl das Amts- als auch das Landgericht ab. Das Verhalten der Mieter sei keine so erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre. Die Mieter dürften die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst vor Gericht klären lassen, ohne allein deshalb den Verlust der Wohnung befürchten zu müssen. Die Vermieterin hätte daher zunächst Duldungsklage erheben müssen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied dagegen, dass die Kündigung nicht deshalb unwirksam war, weil die Vermieterin zuvor nicht auf Duldung der Maßnahmen geklagt hat.

Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses kommt nicht generell erst dann in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten querulatorische Züge zeigt. Eine solch schematische Betrachtung berücksichtigt nicht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, sodass der Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen haben kann.

Es hätte daher festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Vermieterin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Vermieterin dadurch entstanden sind, dass die Mieter ihr den begehrten Zutritt erst mit einer Verzögerung von einem halben Jahr gewährt haben. Das Landgericht muss diese Feststellungen nun nachholen.

WEG-Fest: Nicht auf Kosten der Wohnungseigentümer

Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Veranstaltung eines Festes, für das die Wohnungseigentümer gemäß ihrem Miteigentumsanteil anteilig die Kosten tragen sollen, ist dies keine Maßnahme im Interesse aller Eigentümer und entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

In einer Eigentümerversammlung am 14.5.2014 hatten die Wohnungseigentümer den Beschluss gefasst, ein Fest zu veranstalten, das die Eigentümer anteilig finanzieren sollten.

Ein Eigentümer meint, die Abhaltung eines Brunnenfestes durch die Wohnungseigentümergemeinschaft sei keine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die für eine solche Veranstaltung anfallenden Kosten könnten daher auch nicht aus gemeinschaftlichen Geldern bezahlt werden. Zumindest widerspräche die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Brunnenfest diene nicht der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und Vermögens.

Die übrigen Eigentümer halten die Klage für unbegründet. Der Beschluss regle allein die Nutzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Areals um den Brunnen. Außerdem habe das Fest bereits im Juli 2014 stattgefunden, sodass der Klage das Rechtsschutzbedürfnis fehle. Schließlich habe das Fest komplett durch Spenden finanziert werden sollen und so sei es schließlich auch geschehen, sodass der Gemeinschaft keine Kosten entstanden seien.

Entscheidung

Die Klage des Eigentümers hat Erfolg.

Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage besteht weiter, auch wenn die Maßnahme nicht mehr rückgängig zu machen ist, die Frage der Gültigkeit aber für die Kostenbeteiligung Bedeutung hat.

Der Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben beschlossen, ein Brunnenfest zu veranstalten, an dem jeder Wohnungseigentümer an den Kosten entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu beteiligen wäre. Eine Einschränkung, dass das Fest durch Spenden finanziert werden soll, hat im Beschluss keinen Niederschlag gefunden. Der Regelungsgehalt des Beschlusses beschränkt sich auch nicht in einer Gebrauchsregelung für das Areal rund um den Brunnen, um dort das Fest abzuhalten.

Unter Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung fallen alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind.

Der Regelungsgehalt des gefassten Beschlusses ist keine Maßnahme, die im Interesse aller Wohnungseigentümer ist, gerichtet auf die Erhaltung, Verbesserung oder den der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums entsprechenden Gebrauch.

Nichteheliche Lebenspartner: Bei Trennung kein Ausgleich für Hilfe beim Umbau des Elternhauses eines Partners

Hat der ehemalige Partner beim Umbau des Elternhauses der Lebensgefährtin geholfen, stellt sich die Frage, ob er für die erbrachten Leistungen einen Ausgleich verlangen kann. Von den Eltern der ehemaligen Lebensgefährtin jedenfalls nicht, urteilte der Bundesgerichtshof.

Der Kläger lebte und wohnte mit seiner ehemaligen Lebensgefährtin, mit welcher er eine gemeinsame Tochter hat, bis März 2010 in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft im Hausanwesen ihrer Eltern. Um die Wohnsituation für die Familie zu verbessern, wurde das Haus aus- und umgebaut.

Hierfür hatte der Kläger nach seinem eigenen Vortrag über 2.000 Arbeitsstunden geleistet und knapp 3.100 EUR an Materialkosten eingebracht.

Außerdem habe er von September 2008 bis September 2009 die monatlichen Darlehensraten von 158 EUR für den gemeinsamen Umbaukredit in Höhe von 50.000 EUR getragen.

Durch den Umbau habe die Immobilie zudem eine Wertsteigerung von 90.000 EUR erfahren, so der Kläger.

Entscheidung

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs stehen dem Kläger die geltend gemachten Ausgleichansprüche in Höhe von 25.000 EUR jedoch nicht zu. Hinsichtlich der erbrachten Arbeitsleistungen habe der Kläger weder einen vertraglichen Anspruch noch einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Es bestünden insbesondere keine Anhaltspunkte dafür, dass zwischen dem Kläger und den Eltern der ehemaligen Lebensgefährtin einen Kooperationsvertrag abgeschlossen hätten. Dieser könnte dann vorliegen, wenn es sich um Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft handeln würde, die Arbeitsleistungen zur Ausgestaltung der Lebensgemeinschaft erbracht wurden und diese erheblich über bloße Gefälligkeiten hinausgehen.

Vorliegend handelte es sich bei dem Kläger und den Eltern nicht um Partner einer Lebensgemeinschaft.

Auch sei der vorliegende Fall nicht mit demjenigen vergleichbar, bei welchem die Schwiegereltern Arbeitsleistungen in erheblichem Umfang in die Immobilie des Schwiegerkindes erbracht haben. Bei einer solchen Konstellation handle es sich um fremdnützige Investitionen, welche dem eigenen Kind mittelbar zugutekommen sollten. Der Kläger hatte aber die Arbeitsleitungen erbracht, um die Wohnverhältnisse für sich und seine Familie zu verbessern.

EU-rechtswidriges Urteil: Kein Billigkeitserlass

Erstattet das Finanzamt eine Steuer, die auf einem zwar unionsrechtswidrigen, aber durch BFH-Urteil bestätigten Steuerbescheid beruht, nicht, ist dies weder ermessensfehlerhaft noch verstößt es gegen Unionsrecht.

Hintergrund

Der Sohn besuchte im Jahr 1992 eine Privatschule in Großbritannien. Die Eltern E machten die Schulgeldzahlungen als Sonderausgaben geltend. Das Finanzamt ließ die Aufwendungen nicht zum Abzug zu. Das Finanzgericht wies die Klage der E mit der Begründung ab, Schulgeldzahlungen an Schulen im Ausland seien nicht abziehbar. Der Bundesfinanzhof sah die gegen das finanzgerichtliche Urteil eingelegte Revision als unbegründet an, ohne die Streitsache dem EuGH vorzulegen.

Im Jahr 2007 entschied der Europäische Gerichtshof, die nach europäischem Recht garantierte Dienstleistungsfreiheit werde verletzt, wenn der Sonderausgabenabzug lediglich für Schulgeldzahlungen an inländische Privatschulen gewährt wird. Den daraufhin von E gestellten Antrag auf Änderung des Einkommensteuerbescheids 1992 lehnte das Finanzamt ab. Einspruch, Klage und Nichtzulassungsbeschwerde vor dem Bundesfinanzhof blieben ohne Erfolg.

Die E beantragten daraufhin den Erlass der Einkommensteuerbeträge, soweit diese wegen Nichtanerkennung der Schulgeldzahlungen als Sonderausgaben festgesetzt worden waren. Das Finanzamt lehnte auch diesen Antrag ab. Einspruch und Klage blieben ebenfalls erfolglos.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof gab dem Finanzamt Recht und entschied, dass dieses den Erlassantrag der Eheleute E ermessensfehlerfrei abgelehnt habe.

Bei der Prüfung der sachlichen Unbilligkeit im Rahmen eines Erlassverfahrens muss nach Auffassung des Bundesfinanzhofs berücksichtigt werden, welch hohen Stellenwert der Gesetzgeber der Rechtskraft eines Urteils beimisst. Eine Billigkeitsmaßnahme kann daher bei Vorliegen eines rechtskräftigen Urteils allenfalls dann in Betracht kommen, wenn das Urteil so offenbar unrichtig war, dass dessen Fehlerhaftigkeit ohne Weiteres erkannt werden musste.

Das war hier nicht der Fall. Denn bis zur Einleitung eines Vertragsverletzungsverfahrens durch die Europäische Union haben mehrere deutsche Finanzgerichte die Begrenzung der Abziehbarkeit von Schulgeldzahlungen auf inländische Privatschulen im Gesetz als mit dem Unionsrecht vereinbar angesehen.

Auch nach der Auffassung des Europäischen Gerichtshofs sind die Mitgliedstaaten grundsätzlich nicht verpflichtet, eine unionsrechtswidrige, aber rechtskräftige Entscheidung eines nationalen Gerichts aufzuheben. Das gilt selbst dann, wenn die Vorlagepflicht verletzt worden ist. Die Mitgliedstaaten müssen allerdings das Äquivalenzprinzip sowie den Effektivitätsgrundsatz beachten. Das bedeutet, dass sie bei Verletzungen des Unionsrechts haften und solche Verletzungen wie Verstöße gegen nationales Recht behandeln müssen. Bei unionsrechtswidrigen Urteilen kommt eine Haftung jedoch nur bei einer offenkundigen Verletzung des Unionsrechts in Betracht. An einer solchen offenkundigen Verletzung fehlt es aber, wenn – wie hier – die sachliche Rechtslage nicht eindeutig war.

Bei Abriss und Neubau des Familienheims keine Befreiung von der Erbschaftsteuer

Vererben Eltern ihre Wohnimmobilie an die Kinder, ist dieser Vorgang unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit. Diese Steuerbefreiung kann jedoch nicht in Anspruch genommen werden, wenn die Immobilie wegen des sanierungsbedürftigen bzw. maroden Zustandes abgerissen und neubebaut wird.

Hintergrund

Eine Mutter vererbte das seit Jahren nicht renovierte und sanierte Wohnhaus aus den 50er Jahren an ihren Sohn. Die Wohnfläche betrug nur 50m². Der Sohn riss das Wohnhaus ab. Er teilte dem Finanzamt mit, dass der Abriss wegen des maroden Zustandes unausweichlich gewesen wäre und er einen Neubau plane, den er selbst zu Wohnzwecken nutzen wolle. Da der Wert der Erbschaft insgesamt den persönlichen Freibetrag von 400.000 EUR überstiegen hatte, beantragte er für das Wohnhaus die Steuerbefreiung für die Vererbung des "Familienheims". Das Finanzamt verweigerte die Steuerbefreiung, weil diese an den Fortbestand des alten Wohnhauses gekoppelt sei.

Entscheidung

Das Finanzgericht gab dem Finanzamt Recht. Zwar reicht es aus, wenn der Erbe die Wohnimmobilie der Eltern "alsbald" zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Im Fall der vollständigen physischen Beseitigung des Wohnhauses fehlt es aber am für die Steuerbefreiung erforderlichen Fortbestand des "familiären Lebensraumes". Die umfassende Sanierung bzw. Renovierung des Gebäudes vor dem Einzug hätte das Finanzgericht anerkannt.

Den maroden Zustand des Wohnhauses hat das Finanzgericht ebenso wenig als "zwingenden Hinderungsgrund" anerkannt wie die geringe Wohnfläche. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich, dass nur persönliche Hinderungsgründe (wie z. B. Pflegebedürftigkeit oder Tod) unschädlich für die Steuerbefreiung sind.

Vermietung: Wie kann eine neue Einbauküche abgesetzt werden?

Eine Einbauküche stellt trotz individueller Planung und Anpassung an die jeweiligen räumlichen Verhältnisse kein einheitliches zusammengesetztes Wirtschaftsgut dar. Die Einbaumöbel und die Arbeitsfläche sind dagegen als Gesamtheit zu sehen.

Herd und Spüle werden beim erstmaligen Einbau unselbstständige Gebäudebestandteile. Der Grund: Sie stehen in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude, werden für die Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken vorausgesetzt und ohne sie wäre das Gebäude als Wohngebäude unfertig. Die Aufwendungen für den Ersatz solcher schon vorhandenen Bestandteile sind daher sofort abzugsfähig.

Die Aufwendungen für die austauschbaren Elektrogeräte sowie für die Gesamtheit der Einbaumöbel sind zeitanteilig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zu berücksichtigen, soweit nicht die Sofortabschreibung für geringwertige Wirtschaftsgüter in Betracht kommt.

10-jährige Veräußerungsfrist bei Grundstücken: Was gilt bei einem aufschiebend bedingten Verkauf?

Der Verkauf eines bebauten Grundstücks innerhalb der gesetzlichen Veräußerungsfrist von 10 Jahren unterliegt als sog. privates Veräußerungsgeschäft der Besteuerung. Das gilt auch bei einem aufschiebend bedingten Verkauf und auch dann, wenn der Zeitpunkt des Eintritts der aufschiebenden Bedingung außerhalb dieser Frist liegt.

Hintergrund

Der Kläger hatte mit Kaufvertrag vom 3.3.1998 ein bebautes Grundstück erworben und veräußerte dieses mit notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 30.1.2008. Da es sich um eine Betriebsanlage einer Eisenbahn handelte, wurde der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass die zuständige Behörde dieses Grundstück von Bahnbetriebszwecken freistellt. Die Freistellung erteilte die Behörde am 10.12.2008.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, da der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Für den Zeitpunkt der Veräußerung ist die beidseitige zivilrechtliche Bindungswirkung des Rechtsgeschäfts, das den einen Vertragspartner zur Übertragung des Eigentums auf den anderen verpflichtet, und nicht der Zeitpunkt des Bedingungseintritts entscheidend. Ab dem Vertragsschluss - im Urteilsfall am 30.1.2008 - bestand für keinen der Vertragspartner die Möglichkeit, sich einseitig von der Vereinbarung zu lösen.

Vermietung und Verpachtung: Leistung aus Feuerversicherung ist nachträgliche Einnahme

Ist die Entschädigung eines Brandversicherers als nachträgliche Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen? Der Bundesfinanzhof hat dies bejaht.

Hintergrund

Der Ehemann M (verstorben 2007) war ursprünglich Alleineigentümer eines mit einem Supermarkt bebauten Grundstücks, das er vermietete. In 2003 übertrug er seiner Ehefrau F und den gemeinsamen Kindern Miteigentumsanteile und behielt sich den Nießbrauch vor.

Im Dezember 2006 brannte der Supermarkt ab. Das Gebäude wurde vollständig zerstört. M nahm für 2006 in Höhe des restlichen Buchwerts von rund 350.000 EUR als Miteigentümer und Vorbehaltsnießbraucher eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung in Anspruch.

M hatte eine Feuerversicherung zum gleitenden Neuwert abgeschlossen. Das Gebäude wurde in 2007 neu errichtet. Die Versicherung leistete in 2007 u. a. Zahlungen in Höhe der Herstellungskosten für das neue Gebäude (rund 1,2 Mio. EUR) und Mietausfall (rund 170.000 EUR).

F erklärte für 2007 lediglich die Entschädigung für den Mietausfall als Einnahme. Das Finanzamt setzte darüber hinaus entsprechend der von M für 2006 in Anspruch genommenen Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung den Teilbetrag von 350.000 EUR als steuerpflichtige Einnahme an, die es M zurechnete. Die dagegen erhobene Klage wurde vom Finanzgericht abgewiesen.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof schließt sich der Entscheidung des Finanzgerichts an.

Entschädigungen, die den Ausgleich eines in Form von Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung berücksichtigten Wertverlusts bezwecken, sind im Jahr des Zuflusses steuerpflichtige Einnahmen bei der Einkunftsart, bei der die Aufwendungen vorher als Werbungskosten abgezogen wurden.

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören nicht nur die für die Überlassung des Gegenstands gezahlten Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind.

Das ist bei den Leistungen einer Gebäudefeuerversicherung der Fall. Denn sie sind insoweit durch die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlasst (Erwerbssphäre), als sie bei wertender Betrachtung des auslösenden Moments (Brandschaden) zumindest den Schaden ausgleichen sollen, der als Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung steuerlich wirksam geworden ist. Das gilt unabhängig davon, ob die Versicherung zum Zeitwert oder zum gleitenden Neuwert entschädigt. Bei wirtschaftlicher Betrachtung wird der durch den Brand entstandene und als Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung steuerlich berücksichtigte Aufwand durch die Versicherungsleistung neutralisiert. Das rechtfertigt es, die Zahlungen bei der Person als Einnahme zu erfassen, bei der sich der Aufwand zuvor steuerlich ausgewirkt hat.